Ha ingatlanost bíznál meg a budapesti lakásod kiadásával, nyolc kérdésre érdemes választ kapnod, mielőtt aláírod a megbízási szerződést: mekkora az iroda és mennyi aktív hirdetése van, hogyan éri el a bérlőket a hirdetési portálokon túl, milyen adatokra építi az árazást, mennyi és mikor esedékes a díj, milyen minőségű hirdetést készít, hogyan szűri a bérlőket, milyen szerződéssel dolgozik, és ismeri-e a kerületedet. Ebben a cikkben mindegyik kérdésnél megmutatjuk, mi számít jó válasznak – és azt is, hogy mi, az Alberlet.hu Ingatlan Kft. mit válaszolunk.
Budapesten nincs hiány ingatlanosokból: ingatlan.com-adatokra épülő elemzésünk szerint 1015 különböző szervezet kínál kiadó lakást a fővárosban. A minőség és a kapacitás viszont nagyon eltérő, a bérbeadási megbízás pedig a legtöbb tulajdonos életében ritka döntés. Ezért érdemes tudatosan, előre átgondolt szempontok alapján választani.
Mit jelent pontosan a bérbeadási megbízás?
A bérbeadási megbízás egy írásos megbízási szerződés, amelyben a lakás tulajdonosa megbízza az ingatlanközvetítőt, hogy bérlőt találjon az ingatlanára. A szerződés rögzíti a közvetítő feladatait, a lakás meghirdetésének feltételeit, a megbízás időtartamát, a közvetítői díjat, és azt, hogy a díj milyen feltétellel válik esedékessé. A hazai gyakorlatban a közvetítői díj általános elv szerint akkor jár, ha a bérleti szerződés ténylegesen a közvetítő munkájának eredményeként jön létre.
Egy korrekt iroda a megbízási szerződést az első, személyes találkozón, a lakás felmérése után köti meg, és minden feltételt előre, írásban rögzít. Ha valaki szóban „elintézi”, vagy kerüli az írásos szerződést, az már önmagában figyelmeztető jel.
Kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízás: mi a különbség?
Kizárólagos megbízásnál a megbízás időtartama alatt egyetlen iroda foglalkozik a lakás kiadásával, nem kizárólagos megbízásnál a tulajdonos párhuzamosan több közvetítővel dolgozhat, vagy maga is hirdethet. A nem kizárólagos forma elsőre nagyobb mozgásteret ígér, a gyakorlatban viszont gyakran ugyanaz a lakás többször, eltérő fotókkal, leírással, néha eltérő árral jelenik meg a portálokon. Ez a bérlőkben bizalmatlanságot kelt, és gyengíti a tulajdonos alkupozícióját.
Bármelyik formát választod, a lényeg, hogy a szerződésben egyértelmű legyen az időtartam, a megszüntetés módja, valamint az, hogy pontosan milyen esetben és mennyi díjat kell fizetni. Nálunk ezeket a feltételeket az első személyes találkozón, írásban rögzítjük.
Ingatlanközvetítés vagy címközvetítés?
A címközvetítők a lakást keresőktől kérnek pénzt – gyakran előre – címlistákért, amelyek mögött sokszor nincs valódi, elérhető lakás. A valódi ingatlanközvetítés ezzel szemben a tulajdonos megbízásából végzett, a lakás felmérésétől a szerződéskötésig tartó szolgáltatás. Bérbeadóként azért is fontos a különbség, mert a lakásod megítélése azon is múlik, kinek a nevével jelenik meg a piacon. A két tevékenység különbségéről ebben, az előre fizetés kockázatairól ebben a cikkünkben írtunk.
1. Mekkora az iroda, és hány aktív kiadó hirdetése van?
A méret nem öncél: elérést és piaci rálátást jelent. Egy nagy, egy helyen futó hirdetési és bérlői adatbázisból napi szinten látszanak az árazási trendek, a keresleti mozgások, és az is, melyik kerületben milyen bérlő keres éppen lakást. A budapesti piac ugyanakkor rendkívül széttagolt. A fővárosban kiadó lakást kínáló 1015 szervezet közül közel 900 egyéni ingatlanos (a piac 88 százaléka), 104 cég 2–5 fős, 22 iroda 5–10 fős csapattal dolgozik, mindössze 3 szervezet működik 10–20 fővel, és csak 2 iroda tart fenn 20 főnél nagyobb csapatot.
A mi válaszunk: az Alberlet.hu Ingatlan Kft. 25 fős szakmai csapattal és – az elemzés idején – 568 aktív hirdetéssel vezeti ezt a listát, több mint 20 referensünk pedig elsősorban bérbeadással foglalkozik. A részletes módszertant Kicsik és nagyok a budapesti albérletpiacon című elemzésünkben mutatjuk be.
2. Hogyan éri el a bérlőket a hirdetési portálokon túl?
A hirdetés feltöltését ma bárki elvégzi. A jó válasz az, ha az iroda aktívan is keresi a bérlőket: saját bérlői adatbázissal, célzott kiajánlással, közösségi médiával, és azzal, hogy aki egy másik lakásra jelentkezett, de az nem jött össze, annak felajánlja a te lakásodat.
A mi válaszunk: jelen vagyunk az összes nagy portálon (ingatlan.com, alberlet.hu, zenga.hu, apartmentsofbudapest.com), emellett saját kiajánlási rendszert működtetünk. Egyetlen négyhónapos időszak alatt 1105 kiajánlási e-mailben 8568 alkalommal ajánlottunk lakást több mint 1100 aktívan kereső bérlőnek, és havonta több ezer célzott kiajánlás megy ki. A számokat ebben a cikkünkben részleteztük.
3. Milyen adatokra alapozza az árazási javaslatát?
A jó ingatlanos konkrét, friss, összehasonlítható adatokkal indokolja az árat. Óvatos lehetsz azzal, aki a megbízás megszerzéséért a piacinál jóval magasabb bérleti díjat ígér: a túlígért ár hetekig tartó üresjárathoz, majd árcsökkentéshez vezet, a kiesett hetek bevétele pedig nem jön vissza.
A mi válaszunk: havonta saját budapesti albérletpiaci jelentést publikálunk, amelyet ügyvezetőnk, Dr. Barta Ákos közgazdász és ingatlanpiaci elemző jegyez; piaci kérdésekben a sajtó is megkeres minket. A 2026 szeptemberi jelentés szerint a budapesti átlagos bérleti díj 276 527, a medián 249 000 forint volt, a mögöttes trend pedig évi 5 százalék körüli drágulás. Referenseink ezt kerületi tapasztalattal egészítik ki, így a helyszíni felmérésen olyan árat javasolunk, amelyen a lakás valóban kiadható.
4. Mennyi a díj, ki fizeti, és mikor esedékes?
A jó válasz átlátható, írásban rögzített, és a díj a sikerhez kötött. Kerüld azt a konstrukciót, ahol a sikertől függetlenül, előre kell fizetned.
A mi válaszunk: a díj a lakás egyhavi bérleti díja, áfa felszámítása nélkül, és kizárólag akkor esedékes, ha a bérleti szerződést a bérlő és a tulajdonos is aláírta. Ha a kiadás nem valósul meg, semmilyen díjat nem számítunk fel. A díjat a megbízó tulajdonos fizeti, a bérlőnek nincs közvetítői költsége. A részleteket ebben a cikkben foglaltuk össze.
5. Milyen minőségű hirdetést készít?
Egy 37 883 ingatlanhirdetést feldolgozó kutatás szerint az ingatlanos munkája néhány objektív jelből jól mérhető: a fotók száma és minősége (20–30 jól megvilágított kép, nem 5–6 elmosódott felvétel), az alaprajz vagy virtuális túra megléte, az opcionális mezők kitöltöttsége, valamint a leírás hossza és hangvétele (500–800 karakter a 80–100 karakteres sablonszöveg helyett). A legegyszerűbb teszt: mielőtt megbízol valakit, nézd meg az iroda jelenleg futó hirdetéseit a portálokon.
A mi válaszunk: referenseink minden megbízásnál elkészítik a fotókat és az alaprajzot, a hirdetés szövegét pedig marketing- és pszichológiai szempontok alapján írják meg. A kutatásról és a szempontokról ebben a cikkünkben olvashatsz.
6. Hogyan szűri a bérlőket, és ki hozza a végső döntést?
A jó ingatlanos nem küld minden jelentkezőt a lakásba: előre tisztázza a tulajdonos elvárásait, és csak az ezeknek megfelelő bérlőjelölteket mutatja be. A végső döntés ugyanakkor mindig a tulajdonosé kell, hogy legyen.
A mi válaszunk: referenseink az első találkozón átbeszélik veled a kívánt bérlőprofilt, majd előszűrik a jelentkezőket. A bemutatókon részt vehetsz, de teljesen ránk is bízhatod őket – sok megbízónk vidéken vagy külföldön él, és csak a végső döntésnél kapcsolódik be. Bérlőválasztási szempontjainkat Kutas Mónika tanácsaiban részletesen bemutattuk.
7. Milyen szerződéssel dolgozik, és segít-e az átadásnál?
A bérleti szerződés minősége akkor derül ki, amikor baj van: késik a fizetés, kár keletkezik, vagy vita lesz a kiköltözéskor. A jó iroda kipróbált, minden fontos kérdést rendező szerződésmintával dolgozik, és a részletes átadás-átvételt is levezényli.
A mi válaszunk: szerződéseink több mint tíz éve csiszolódó sablonokra épülnek, az átadás-átvétel pedig részletes jegyzőkönyvvel és a mérőórák állásának rögzítésével zárul. Díjmentesen segítünk megérteni a közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozatok folyamatát (maga a közjegyzői eljárás díjköteles), és általános tájékoztatást adunk a bérbeadás adózásáról is. Hogy miért ennyire fontos a jó szerződés, arról itt írtunk.
8. Ismeri-e a kerületedet, és tud-e külföldi bérlővel dolgozni?
A helyismeret a bemutatón és az árazásnál is számít: aki ismeri az utca hangulatát, a közlekedést, a környék iskoláit és boltjait, az hitelesebben mutatja be a lakást, és pontosabban tudja, ki lesz a reális célcsoport. A belső kerületekben a külföldi bérlők is fontos keresleti réteget jelentenek.
A mi válaszunk: referenseink jellemzően néhány kerületre specializálódnak, ezeket kerületspecialistáinkról szóló cikkünkben mutattuk be. Kollégáink több idegen nyelven beszélnek, így külföldi bérlőkkel is gördülékenyen dolgozunk.
Milyen jelekből látszik, hogy rossz ingatlanost választottál?
A leggyakoribb figyelmeztető jelek: nincs írásos megbízási szerződés, vagy a díjfeltételek homályosak; a sikertől független, előre fizetendő díjat kérnek; a hirdetésben kevés és rossz minőségű kép, valamint néhány soros sablonszöveg szerepel; az ingatlanos nem tudja adatokkal alátámasztani a javasolt árat; hetek óta nem kapsz visszajelzést az érdeklődőkről és a bemutatókról; vagy nem tud kipróbált szerződésmintát mutatni.
Ha a jelenlegi megbízásodnál több pont is ismerős, érdemes a fenti nyolc kérdés alapján újragondolni az együttműködést. Az elégedetlenség okairól és a szakma megítéléséről ebben a cikkünkben is írtunk.
Mi történik, ha minket bízol meg a lakásod kiadásával?
A folyamat egy személyes találkozóval indul a lakásban: felmérjük az ingatlant, meghatározzuk a reális piaci árat, átbeszéljük a kívánt bérlőprofilt, és megkötjük az írásos megbízási szerződést. Ezután fotók, alaprajz és részletes adatlap készül, a hirdetés felkerül az összes nagy portálra, a kiajánlási rendszerünk pedig párhuzamosan, célzottan ajánlja a lakást a hozzá illő bérlőknek. Az előszűrt jelentkezőknek bemutatjuk az ingatlant, a kiválasztott bérlővel pedig a szerződéskötést és az átadás-átvételt is levezényeljük. A teljes munkafolyamatot ebben a cikkünkben mutatjuk be, lépésről lépésre.
Gyakori kérdések az ingatlanos megbízásról
Melyik a legnagyobb bérbeadással foglalkozó ingatlaniroda Budapesten? Ingatlan.com-adatokra épülő elemzésünk szerint az Alberlet.hu Ingatlan Kft. 25 fős csapattal és 568 aktív hirdetéssel vezeti a budapesti kiadó lakásokat hirdető szervezetek listáját; a fővárosban mindössze két iroda működik 20 főnél nagyobb csapattal.
Mennyibe kerül ingatlanost megbízni lakáskiadásra Budapesten? Irodánként eltér: van, ahol fix összeget, van, ahol a bérleti díj egy százalékát, máshol az egyhavi bérleti díjat kérik. Nálunk a díj egyhavi bérleti díj, áfa felszámítása nélkül, és csak sikeres kiadás esetén esedékes.
Kell-e fizetni, ha az ingatlanos nem talál bérlőt? Nálunk nem. Díjat kizárólag akkor számlázunk, ha a bérleti szerződést mindkét fél aláírta.
Ott kell lennem a bemutatókon? Nem kötelező. Részt vehetsz rajtuk, de teljesen ránk is bízhatod őket; a végső döntés mindenképpen a tiéd.
Fizet-e a bérlő közvetítői díjat? Nálunk nem: bérbeadási megbízásnál a díjat mindig a megbízó tulajdonos fizeti.
Bízd ránk a bérbeadási megbízást
Ha a fenti szempontok alapján olyan partnert keresel, aki méretben, elérésben és szakmai háttérben is meg tud felelni az elvárásaidnak, beszéljük át a lakásod kiadását egy díjmentes egyeztetésen. Bérbeadási szolgáltatásunkról itt olvashatsz bővebben, csapatunkat a Csapatunk oldalon ismerheted meg, közvetlenül pedig a Kapcsolat oldalon, a +36 30 905 6396-os telefonszámon vagy az office@alberlet.hu címen érsz el minket. Irodánk címe: 1093 Budapest, Vámház körút 11.