Egy lakás kiadásánál a legtöbb tulajdonos elsőként azt nézi, hogy mennyiért tudja kiadni az ingatlant, milyen gyorsan talál bérlőt, és hogyan készítse el a hirdetést. Ezek természetesen fontos kérdések, de van egy legalább ennyire lényeges döntés: kinek adjuk ki a lakást?
A megfelelő bérlő kiválasztása nem arról szól, hogy megpróbáljuk előre megjósolni, ki lesz „jó” vagy „rossz” bérlő. Sokkal inkább arról, hogy a rendelkezésre álló információk alapján körültekintően hozzunk döntést, és már a bérbeadás előtt tisztázzuk a legfontosabb feltételeket.
A gyakorlatban azt tapasztalom, hogy a tulajdonosok gyakran elsősorban a fizetőképességre koncentrálnak, miközben több olyan szempont is van, amely hosszú távon legalább ilyen fontos lehet.
1. Ne csak azt nézzük, hogy ki jelentkezik elsőként
Amikor megjelenik egy jó lakás jó helyen, rövid idő alatt több érdeklődő is jelentkezhet. Ilyenkor természetes a tulajdonos részéről a gyors döntés igénye.
Érdemes azonban ellenállni annak a kísértésnek, hogy pusztán azért válasszunk valakit, mert ő jelentkezett elsőként, vagy mert azonnal szeretné kivenni az ingatlant.
A gyorsaság önmagában nem jelent megbízhatóságot.
A bérlő kiválasztásánál fontosabb, hogy legyen lehetőségünk megismerni az érdeklődő szándékait, tisztázni a feltételeket, és meggyőződni arról, hogy az elképzelései összhangban vannak-e a tulajdonos által meghatározottakkal.
2. Figyeljünk arra, hogyan kommunikál az érdeklődő
A kommunikáció már a legelső kapcsolatfelvételnél sok mindent megmutathat.
Nem arról van szó, hogy egyetlen üzenet vagy telefonhívás alapján kellene megítélni valakit. Inkább a teljes folyamatot érdemes figyelni.
Válaszol a feltett kérdésekre? Betartja a megbeszélt időpontot? Ha változás történik, jelzi? Egyértelműen kommunikálja az igényeit?
Ezek apróságoknak tűnhetnek, mégis fontosak lehetnek, mert a bérleti jogviszony nem ér véget a szerződés aláírásával. A későbbiekben is szükség lesz kommunikációra a tulajdonos és a bérlő között.
3. Legyenek előre tisztázott feltételek
Sok kellemetlen helyzet megelőzhető azzal, ha a tulajdonos már a kezdetekkor világosan meghatározza a bérbeadás feltételeit.
Ide tartozhat például:
- Hány személy költözhet az ingatlanba?
- Lehet-e kisállatot tartani?
- Megengedett-e a dohányzás?
- Milyen hosszú távra szeretné kiadni a lakást?
- Milyen fizetési feltételekkel adja ki?
- Milyen egyéb szabályokat tart fontosnak?
Minél több lényeges kérdést tisztázunk előre, annál kisebb az esélye annak, hogy később derül ki: a tulajdonos és a bérlő egészen mást értett a megállapodás alatt.
4. Ne csak a jövedelem nagyságát vizsgáljuk
A fizetőképesség természetesen fontos szempont. Egy tulajdonosnak jogos érdeke, hogy olyan bérlőt válasszon, aki várhatóan teljesíteni tudja a szerződésben vállalt fizetési kötelezettségeit.
Ugyanakkor önmagában egy magas jövedelem sem jelent automatikus garanciát arra, hogy a bérleti jogviszony problémamentes lesz.
A teljes képet érdemes nézni: milyen élethelyzetben van az érdeklődő, milyen időtávra keres lakást, kik költöznének be, és összességében mennyire illeszkedik az igénye az adott ingatlanhoz és a tulajdonos feltételeihez.
A cél nem az, hogy minden érdeklődőt „átvilágítsunk”, hanem hogy felelős döntést hozzunk a rendelkezésre álló, jogszerűen kezelhető információk alapján.
5. A személyes találkozó sokat számít
A megtekintés nem csupán arról szól, hogy az érdeklődő megnézi a lakást.
Ez egyben lehetőség arra is, hogy a felek személyesen találkozzanak, feltegyék egymásnak a fontos kérdéseket, és tisztázzák azokat a részleteket, amelyek egy telefonbeszélgetésből vagy néhány üzenetből nem feltétlenül derülnek ki.
Én ilyenkor elsősorban a kommunikációra és az együttműködésre figyelek.
Fontos azonban, hogy ne külső benyomások vagy szubjektív szimpátia alapján döntsünk. A kiválasztásnál mindig az ingatlanhoz és a bérleti feltételekhez kapcsolódó, releváns szempontokra érdemes koncentrálni.
6. Ne féljünk kérdezni – de a megfelelő kérdéseket tegyük fel
A tulajdonosok sokszor kellemetlennek érzik, hogy bizonyos dolgokra rákérdezzenek.
Pedig egy korrekt bérleti folyamatban teljesen természetes, hogy mindkét fél kérdez.
Érdemes például tisztázni:
- Mikor szeretne költözni a bérlő?
- Hányan költöznének be?
- Milyen hosszú távra tervez?
- Vannak-e az ingatlan használatával kapcsolatos speciális igényei?
- Hogyan képzeli el a bérleti jogviszonyt?
A kérdések célja nem a másik fél kellemetlen helyzetbe hozása, hanem az, hogy a szerződés létrejötte előtt kiderüljön, valóban összeillenek-e az igények.
7. A szerződés nem formalitás
A megfelelő bérlő kiválasztása önmagában még nem tesz sikeressé egy lakáskiadást.
Legalább ilyen fontos, hogy a megállapodás feltételei egyértelműek legyenek.
A bérleti szerződésben célszerű pontosan rögzíteni a felek jogait és kötelezettségeit, a bérleti díjat, a fizetés módját és határidejét, a kaucióra vonatkozó feltételeket, valamint az ingatlan használatának fontosabb szabályait.
A részletek tisztázása nem bizalmatlanság. Éppen ellenkezőleg: egy jól előkészített megállapodás mindkét fél számára nagyobb kiszámíthatóságot jelenthet.
A szerződés pontos tartalmánál természetesen mindig az adott ügylet körülményeit és a hatályos jogszabályokat kell figyelembe venni.
8. A megérzés helyett legyen átgondolt folyamat
Talán ez az egyik legfontosabb tapasztalatom.
Egy bérlő kiválasztásánál könnyű arra hagyatkozni, hogy „szimpatikusnak tűnik”, vagy éppen ellenkezőleg, valamiért első pillantásra nem volt meg a bizalom.
A személyes benyomásnak lehet szerepe, de önmagában nem elegendő.
Sokkal biztonságosabb, ha a tulajdonosnak van egy előre kialakított szempontsora, amely alapján minden érdeklődőt következetesen megvizsgál. Így kisebb az esélye annak, hogy egy pillanatnyi benyomás vagy a gyors döntés kényszere határozza meg a választást.
A jó bérlő kiválasztása nem szerencse kérdése
A lakáskiadás során nincs olyan módszer, amellyel előre teljes bizonyossággal meg lehetne mondani, hogyan alakul majd egy bérleti jogviszony.
A körültekintő kiválasztás azonban jelentősen hozzájárulhat ahhoz, hogy a tulajdonos és a bérlő elvárásai már a kezdetektől közelebb legyenek egymáshoz.
A tapasztalatom szerint a sikeres lakáskiadás alapja nem egyetlen jó döntés, hanem több apró, tudatos döntés egymás után: reális bérleti díj, korrekt hirdetés, megfelelő érdeklődők kezelése, világos kommunikáció, pontos feltételek és jól előkészített szerződés.
És talán a legfontosabb: nem érdemes sietni csak azért, hogy minél hamarabb ki legyen adva a lakás.
Egy jól kiválasztott bérlővel kialakított korrekt, kiszámítható bérleti kapcsolat hosszabb távon sokat érhet.
Egy bérlő tapasztalata a közös folyamatról
A fenti szempontok jelentőségét egy korábbi bérlői visszajelzés is jól példázza. A bérbeadás során nemcsak a tulajdonos, hanem a leendő bérlő oldalán is fontos a bizalom, a pontos tájékoztatás és az, hogy legyen lehetőség minden felmerülő kérdés tisztázására.
Ügyfélvélemény:
„Kutas Mónikának köszönetet szeretnék mondani, hogy őszinteségével és közreműködésével sikeresen bérbe tudtam venni egy olyan lakást, amely olyan állapotban, berendezéssel és főleg olyan helyen található, amit voltaképpen szerettem volna, és még az otthon érzését is nyújtja számomra.
Igaz, Mónikáról egyetlen egy napról írok véleményt, de akkor is egy olyan szakembert és egyben embert tapasztaltam benne, aki pontosságát, precízségét, szakmai tudását folyamatosan bizonyította.
A megtekintésre került ingatlanhoz pontos felkészültséggel érkezett, ami felbecsülhetetlen volt, mert két olyan fél között közvetített, akiknél annyira új helyzet volt a kiadás és a bérbevétel, hogy ezért is történt meg, hogy a bizalom elnyerése a két fél között óvatosabb és hosszabbra sikeredett, mint egy természetes körülmények közötti helyzetben.
Körültekintéssel végezte munkáját, korrekt kommunikáció, segítőkészség jellemzi. Figyelt az én és a bérbeadó kérdéseinkre, információkkal segítette a lakáskiadás lebonyolítását.
Bármikor a rendelkezésemre állt, még az előtte lévő napokban is. A homályos és tudatlanságom a lakásbérlés körül, mint új bérlő, könnyebbé, tisztábbá tette, megnyugtató hatást nyújtott.
Mónika személyét őszintén ajánlom azoknak, akik ingatlant szeretnének bérelni, eladni, vásárolni, és még ha olyan helyzetek alakulnak is ki, ami úgymond nem rutinszerű vagy gördülékeny, de esetleges félelem vagy akár bizalomhiány is fellépne, ő helytáll.”
Ez a visszajelzés számomra azért különösen fontos, mert jól mutatja: egy ingatlanügyletben nem minden helyzet alakul teljesen rutinszerűen. Ilyenkor különösen sokat számíthat a felkészültség, a korrekt kommunikáció és az, hogy mindkét fél kérdéseire legyen lehetőség választ kapni.
A cél végső soron az, hogy a tulajdonos és a bérlő számára is átlátható, kiszámítható és korrekt legyen a folyamat.
A cikk szerzője: Kutas Mónika - keresd bátran, ha kiadó ingatlanod van!