Röviden: a lakbérstop, vagyis a bérleti díjak hatósági befagyasztása vagy plafonja, rövid távon azoknak segít, akiknek már van bérelt lakásuk. Hosszabb távon viszont szinte mindenhol kevesebb kiadó lakást, romló lakásállományt, több feketén kötött szerződést és élesebb bérlői versenyt hozott. Az árát éppen azok fizetik meg, akiken segíteni szeretne: a pályakezdők, az újonnan érkezők és a hátrányos helyzetű bérlők. Berlin, San Francisco, Stockholm, Barcelona, Hollandia és Skócia tapasztalatai, valamint Magyarország saját, több mint százéves lakbérszabályozási története is ebbe az irányba mutat. A megfizethető lakhatáshoz nem az árak rögzítése, hanem több lakás, kiszámíthatóbb bérbeadási környezet és célzott támogatás vezet.

A téma nem új nálunk: korábban már írtunk arról, miért rossz, ha az állam maximalizálja a bérleti díjakat. Azóta azonban a kérdés újra a közbeszéd középpontjába került. A KSH és az ingatlan.com közös lakbérindexe szerint a hazai kínálati bérleti díjak 2021 óta névértéken 77 és 78 százalék közötti mértékben, az inflációt kiszűrve pedig mintegy 20 százalékkal emelkedtek. Európában közben több kormány nyúlt a lakbérek korlátozásához: Spanyolországban a kormány 2026 októberében két évvel hosszabbítaná meg a meglévő lakbérbefagyasztást, Ausztriában 2026 januárjától új lakbéremelési fék lépett életbe, itthon pedig a kormány a Wekerle program keretében a lakástörvényt is felülvizsgálja. Ebben a helyzetben érdemes alaposan, adatokkal megnézni, mit hozott a lakbérstop ott, ahol már kipróbálták.

Mit jelent pontosan a lakbérstop és a lakbérkontroll?

A szakirodalom a lakbérszabályozás több generációját különbözteti meg. Az első generációs szabályozás a klasszikus lakbérstop: az állam befagyasztja a bérleti díjakat, vagy négyzetméterenkénti felső határt szab, akár a meglévő, akár az új szerződésekre. Ilyen volt a berlini Mietendeckel, és ilyen volt Magyarországon az első világháború alatt bevezetett kötött lakásforgalom is.

A második generációs szabályozás a kezdő bérleti díjat szabadon hagyja, de a futó szerződéseken belüli emelést korlátozza, például az inflációhoz köti, vagy annak csak egy részét engedi érvényesíteni. Ilyen az új osztrák modell is: a szabályozott szegmensben 2026 során legfeljebb 1, 2027 során legfeljebb 2 százalékkal emelhetők a lakbérek, 2028 elejétől pedig minden bérletre az a szabály vonatkozik, hogy a 3 százalék feletti inflációnak csak a fele hárítható át a bérlőre.

A harmadik út a célzott, támogatott bérlakásszektor, ahol az állam vagy az önkormányzat saját forrásból kínál piacinál olcsóbb lakást meghatározott jövedelmű bérlőknek. Ez nem árszabályozás, hanem támogatás: a különbözetet nem a magánbérbeadó, hanem a közösség fizeti meg. Ebben a cikkben elsősorban az első két típusról, vagyis a magánbérleti piacra kényszerített árkorlátozásról lesz szó.

Miért nem csökkenti a lakbérstop a lakhatás valódi költségét?

A lakbérstop alapproblémája egyszerű: a lakások számát nem növeli, csak az árukat korlátozza. Ha a bérleti díj a piaci szint alá kerül, többen szeretnének bérelni, miközben kevesebb tulajdonos akar bérbe adni. A bérbeadónak ugyanis mindig van alternatívája: eladhatja a lakást, beköltözhet a családja, kiadhatja rövid vagy középtávra, illetve üresen is hagyhatja. Aki mégis a szabályozott piacon marad, kevesebbet költ felújításra és karbantartásra, mert ez a befektetés már nem térül meg a bérleti díjból.

Ezért ritka az ennyire erős egyetértés a közgazdászok között. A Chicagói Egyetem rendszeres közgazdász felmérésében arra az állításra, hogy a lakbéremelést korlátozó helyi szabályozások pozitívan hatottak a megfizethető bérlakások mennyiségére és minőségére, a megkérdezettek 81 százaléka nemmel felelt, és csak 2 százalékuk értett egyet. Az amerikai közgazdászok körében már a kilencvenes évek elején végzett felmérésben is 93 százalék vélte úgy, hogy a lakbérplafon csökkenti a lakások mennyiségét és minőségét. A következő példák azt mutatják, hogyan néz ki mindez a gyakorlatban.

Berlin: egy év lakbérstop, fele annyi kiadó lakás

Berlin 2020 februárjában vezette be a Mietendeckel nevű szabályozást, amely öt évre befagyasztotta a lakbéreket, és a kiugróan magasnak ítélt díjak csökkentését is lehetővé tette. A német szövetségi alkotmánybíróság 2021 áprilisában alkotmányellenesnek nyilvánította és megsemmisítette. A rövid kísérlet azonban bőven elég volt ahhoz, hogy mérhető nyomot hagyjon.

A hirdetett lakbérek valóban csökkentek, a kínálat azonban összeomlott. Az ifo Intézet elemzése szerint a berlini kiadó lakások kínálata akár 60 százalékkal is visszaesett, és a szabályozás eltörlése után is ezen a szinten maradt. Az ImmobilienScout24 adatai szerint a bérlakáshirdetések száma egy év alatt 41,5 százalékkal, a szabályozás hatálya alá tartozó régebbi lakásoké 59,1 százalékkal csökkent, miközben a többi német nagyvárosban jelentősen nőtt a kínálat. Egy berlini hirdetésre átlagosan 137 érdeklődő jutott, kétszer annyi, mint Kölnben. Ugyanebben az időszakban a régebbi lakások eladási hirdetései 23 százalékkal szaporodtak: a bérbeadók egy része egyszerűen átvitte lakását az eladási piacra.

A DIW és a Bécsi Közgazdaságtudományi Egyetem kutatóinak tanulmánya szerint a szabályozatlan szomszédos településeken, például Potsdamban, gyorsan emelkedni kezdtek a lakbérek, a kiesett bérlakások egy része pedig véglegesen elveszett a bérleti piac számára. A bérbeadók egy része ráadásul úgy védekezett, hogy a szerződésekben a magasabb, eredeti díjat is rögzítette arra az esetre, ha a törvény elbukik. A kutatók szerint ennek kockázatát végül teljes egészében a bérlők viselték.

San Francisco: a védett bérlők nyertek, a város egésze vesztett

San Franciscóban egy 1994 során elfogadott helyi népszavazási kezdeményezés kiterjesztette a lakbérszabályozást a kisebb, régebbi építésű többlakásos épületekre. A Stanford Egyetem kutatói, Rebecca Diamond, Tim McQuade és Franklin Qian ezt a változást vizsgálták az American Economic Review folyóiratban megjelent tanulmányukban.

Az eredmény kettős. A szabályozás alá került bérlők körülbelül 20 százalékkal nagyobb eséllyel maradtak a lakásukban, őket tehát valóban védte. Az érintett bérbeadók viszont 15 százalékkal csökkentették a bérlakáskínálatot: lakásaikat társasházi öröklakássá alakították, beköltöző tulajdonosoknak adták el, vagy átépítették az épületet. A kiesett kínálat miatt a város egészében 5,1 százalékkal emelkedtek a lakbérek, ami a bérlőknek összesen mintegy 2,9 milliárd dollárnyi veszteséget okozott. A kutatók következtetése szerint a lakbérszabályozás rövid távon megakadályozta a meglévő bérlők kiszorulását, hosszú távon azonban a saját céljait ásta alá. Javaslatuk szerint a lakbéremelés elleni védelmet inkább állami szociális támogatásként kellene biztosítani, nem a bérbeadókra kirótt kötelezettségként.

Stockholm: kilenc év várólista, és a fiatalok kiszorulnak

Svédországban a bérlakások jelentős része piaci szint alatti, szabályozott díjon, várólista alapján kerül kiosztásra. Stockholmban a 2025 során szerződést kötők átlagosan kilenc évet vártak, a sorban pedig az év végén közel 895 ezer ember állt. A rendszer mellett kiterjedt másodlagos albérleti piac alakult ki, ahol a lakáshoz jutás jellemzően a szabályozott díjnál jóval drágább, és sokszor szabálytalan.

A legbeszédesebb adatokat Herman Donner, a stockholmi Királyi Műszaki Egyetem kutatója közölte, aki több mint 71 ezer bérleti szerződést elemzett. A belvárosban a szükséges várakozási idő 2023 során elérte a 19,6 évet. Az ottani új szerződések 2003 során még 12,7 százalékban, 2023 során már csak 4,4 százalékban jutottak 18 és 30 év közötti fiataloknak, miközben a 60 év felettiek aránya 4,9 százalékról 22,2 százalékra nőtt. Az idősebb bérlők ráadásul négyzetméterenként 28,4 százalékkal kevesebbet fizetnek egy belvárosi kétszobás lakásért. A szabályozás tehát nem a rászorulóknak, hanem azoknak kedvez, akik már régóta a rendszerben vannak.

Katalónia és Barcelona: olcsóbb papíron, kevesebb hagyományos bérlakás

A tisztességes elemzéshez az is hozzátartozik, hogy nem minden vizsgálat mutat kínálatcsökkenést. A Barcelonai Egyetem közgazdászainak tanulmánya egy rövid életű, 2020 szeptemberében bevezetett katalán szabályozást vizsgált, és azt találta, hogy az átlagos lakbérek 4 és 6 százalék közötti mértékben csökkentek, a bérleti kínálat szűkülésére pedig nem találtak bizonyítékot. Ez fontos ellenérv, ugyanakkor egy rövid, a járvány idejére eső időszakról szól.

A 2024 márciusában bevezetett újabb katalán plafon tapasztalatai már árnyaltabbak. A lakbérek az első negyedévekben körülbelül 5 százalékkal csökkentek, a bérbeadók azonban tömegesen tértek át a plafon alá nem tartozó szezonális, néhány hónapos szerződésekre. Katalóniában 2024 során 44,9 százalékkal több szezonális szerződést kötöttek, mint egy évvel korábban, arányuk az új szerződéseken belül 6,1 százalékról 11 százalékra nőtt. Egy bérbeadói oldalhoz kötődő piaci barométer szerint Barcelonában a hirdetett bérlakáskínálat 2024 első és 2025 utolsó negyedéve között 22,2 százalékkal csökkent, miközben Madridban, ahol nincs plafon, 3,9 százalékkal nőtt. A kiadott lakások átlagos mérete is zsugorodott. Maga a barcelonai városvezetés is úgy fogalmazott, hogy a plafon működik, de nem elég, a tartós megoldáshoz a lakáskínálatot kell bővíteni.

Hollandia: amikor a bérbeadók egyszerűen eladják a lakást

Hollandiában 2024 júliusában lépett hatályba a megfizethető lakbérekről szóló törvény, amely a pontrendszeren alapuló lakbérszabályozást a középső árszegmensre is kiterjesztette. A cél a közepes jövedelmű bérlők helyzetének javítása volt, az eredmény azonban egyelőre az ellenkezője. A holland földhivatal adatai alapján a befektetők 2025 során több mint 65 ezer bérlakást adtak el, és csak 27 ezret vásároltak, ami egyetlen év alatt nagyjából 38 ezer lakás nettó kiesését jelentette a bérleti piacról. Egy piaci elemző szerint 2025 harmadik negyedévében a kínálat 37 százalékkal volt alacsonyabb, mint két évvel korábban, Amszterdamban pedig a bérbe kínált lakásoknak már csak 2 százaléka esett a középső szegmensbe.

Hozzá kell tenni, hogy Hollandiában ugyanebben az időszakban a bérbeadók vagyonadója is emelkedett, így a kínálatcsökkenés nem kizárólag a lakbérszabályozás következménye. A két intézkedés azonban egy irányba hatott: a bérbeadás kevésbé érte meg, ezért a lakások egy része a saját tulajdonú piacra vándorolt, a megmaradó bérleti kínálat pedig egyre inkább a drága, szabályozatlan szegmensbe tolódott.

Skócia: befagyasztott emelés, elszálló új bérleti díjak

Skóciában 2022 szeptemberétől a futó bérleti szerződéseken belül befagyasztották, majd 3 százalékban maximálták a lakbéremelést. A meglévő bérlők védelmet kaptak, az új bérlők viszont egyre többet fizettek. A skót kormány saját piaci áttekintése szerint az új bérleti szerződések díjai 2010 és 2021 között jellemzően évi 0 és 5 százalék között nőttek, 2023 második negyedévében azonban az egyik mutató 11,4, egy másik 13,7 százalékos éves emelkedést mért.

A skót adatok értelmezésénél óvatosnak kell lenni, mert ugyanebben az időszakban az egész Egyesült Királyságban magas volt az infláció és gyorsan emelkedtek a lakbérek. A minta azonban ismerős: ha a futó szerződésekben nem lehet emelni, a bérbeadók az új szerződéseknél árazzák be a jövőbeli kockázatot, és a szakadék a régi és az új bérlők között egyre nő.

Argentína: mi történik, ha eltörlik a szabályozást?

Argentína a fordított irányú kísérletre is példát ad. A 2020 során elfogadott lakbértörvény hároméves minimális szerződési időt és évente egyszeri, index alapú díjemelést írt elő, ami a nagyon magas infláció mellett a bérbeadók számára vállalhatatlan kockázatot jelentett, a kínálat pedig drasztikusan szűkült. Az új kormány 2023 decemberében eltörölte a törvényt.

Az argentin kormány jelentése szerint Buenos Aires nagyvárosi térségében a kiadó lakások kínálata 2024 júniusára 211,9 százalékkal haladta meg az eltörlés előtti szintet, a reálértéken számított bérleti díjak pedig 26,6 százalékkal csökkentek. Az adatokat érdemes fenntartással kezelni, mert kormányzati forrásból származnak, és a csökkenésben az infláció lassulása is szerepet játszott. A kínálat megugrása azonban annyira látványos volt, hogy a szakmai vitákban a liberalizáció egyik legerősebb példájává vált.

Volt már lakbérstop Magyarországon?

Igen, és nem is egyszer. Az első világháború idején bevezetett kötött lakásforgalom a lakbéreket gyakorlatilag az 1917 novemberében érvényes szinthez kötötte, miközben az infláció elszabadult. A Városkutatás Kft. egy korábbi elemzése szerint 1910 és 1920 között a keresetek nagyjából háromszázszorosára, a lakbérek viszont csak négyszeresére nőttek. A következmény hatósági lakáselosztás, súlyosbodó lakáshiány és lakásrekvirálás lett. A tulajdonosok közben megtalálták a kiutat: a bérházakat lakásonként eladták, így terjedt el Budapesten a bérházparcellázás és a társasházi öröklakás, amiről a Budapest Főváros Levéltára részletes tanulmányt is közölt. Ez ugyanaz a mechanizmus, amelyet száz évvel később San Franciscóban és Hollandiában is láthattunk. A kötött lakásforgalmat 1926 után fokozatosan bontották le, a lakáspiac 1933 novemberétől vált ismét teljesen szabaddá.

A második világháború idején, 1940 során ismét felmondási tilalmat vezettek be, és a már bérbe adott lakások lakbérét nem lehetett emelni. A háborús években az üresen álló lakások tulajdonosait arra is kötelezték, hogy harminc napon belül adják ki ingatlanukat, ellenkező esetben a polgármester megbízottja jelölte ki a bérlőt.

A háború után a lakbéreket a háború előtti szint alá szorították. A rendkívül alacsony lakbérek nem fedezték a megsérült lakásállomány fenntartását, a házak állaga évtizedeken át romlott, a lakáshiányt pedig társbérletek kialakításával kezelték, amelyek további létesítését csak 1957 októberében tiltották meg. A fővárosi bérlakások fenntartási költsége a beszedett lakbéreknél is magasabb volt, a tanácsi lakások bérleti jogáért pedig nem volt ritka, hogy nem hivatalos lelépési díjat fizettek. Vagyis az alacsony hatósági ár mellett is kialakult a valódi piaci ár, csak éppen az asztal alatt.

Ennek öröksége ma is látszik. A 2022. évi népszámlálás szerint az önkormányzati lakások aránya 2,4 százalékra csökkent, a 2001. évi közel 4 százalékról. Budapesten az önkormányzati lakbér átlagosan négyzetméterenként 780 forint körül alakul, miközben a piaci bérleti díj 5200 forint körül van. Nem véletlen, hogy több kerület most kénytelen jelentősen emelni a szociális bérlakások lakbérét: Józsefvárosban például 2025 során átlagosan 29, 2026 során 34 százalékos emelést fogadtak el, többek között azért, hogy a bevételből a lakások karbantartását fedezzék.

Mit tanulhatunk a magyar árstopokból?

Az árkorlátozás hatásairól nem kell külföldre mennünk, a közelmúltban itthon is volt rá példa. Az üzemanyagokra bevezetett 480 forintos hatósági árat 2022 decemberében az egyre súlyosabb üzemanyaghiány miatt kellett megszüntetni. A Mol vezetője akkor úgy fogalmazott, hogy az árstop gátolja a behozatalt, a kivezetés előtti napokban pedig a hazai benzinkutak nagyjából negyede jelzett hiányt. Az élelmiszerárstopnál a legtöbb elemzés szerint a szabályozott termékkategóriákon belül átlag feletti áremelkedés következett be, 2023 januárjában pedig az infláció 25,7 százalékra, az élelmiszerek drágulása 44 százalékra gyorsult.

A tanulság a lakáspiacra is igaz: ha a hatósági ár a piaci szint alatt van, és a kínálat máshová tud menni, akkor oda is megy. A lakások esetében ez még könnyebb, mint az üzemanyagnál, hiszen egy lakást el lehet adni, családtagnak lehet átadni, rövid vagy középtávra lehet kiadni, vagy egyszerűen üresen lehet hagyni.

Miért járna különösen rosszul a magyar bérleti piac egy lakbérstoppal?

A magyar bérleti piac szerkezete miatt egy lakbérstop itthon a nyugati példáknál is gyorsabban szűkítené a kínálatot. A KSH 2022. évi népszámlálása szerint a lakott lakások 97 százaléka magánszemélyek tulajdonában van. A Periféria Központ felmérése szerint 2022 során a budapesti lakosok 19 százaléka élt magánbérletben, és csak 3 százalékuk önkormányzati lakásban. A bérleti kínálat tehát sok tízezer kisbérbeadó egyéni döntésén múlik, akik közül sokan egy vagy két lakást adnak ki, és bármikor dönthetnek úgy, hogy inkább eladnak.

A piac jelentős része ráadásul ma is a hivatalos rendszeren kívül működik. Egy 2018 körüli, a NAV adataira épülő becslés szerint a bérlakások legalább felét feketén adták ki. Nincs olyan összekapcsolt nyilvántartás, amelyből a tényleges bérleti díjak ellenőrizhetők lennének, ezért egy lakbérplafont szinte lehetetlen lenne betartatni. A szabályt a jogkövető bérbeadók tartanák be, a többiek nem, és még több szerződés csúszna át a szürke és a fekete zónába. Ott pedig a bérlő nem tud bejelentkezni a lakásba, és vita esetén a jogait sem tudja érvényesíteni.

A saját adataink is óvatosságra intenek. A terézvárosi rövid távú kiadási tilalom elemzésében azt láttuk, hogy a kínálat ugyan bővült, a VI. kerületi átlagos bérleti díj azonban a 2026 szeptemberi jelentésünk szerint közel 9 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit, miközben Budapesten ez az érték 4,7 százalék volt. A szabályozás tehát nem azt hozta, amit vártak tőle. Ugyanebben a jelentésben azt is leírtuk, hogy sok tulajdonos azért hagyja üresen a lakását, mert nem érzi magát biztonságban bérbeadóként. A 2022. évi népszámlálás 571 ezer nem lakott lakást talált, a 2011. évi még 477 ezret. Egy lakbérstop ezt a bizonytalanságot csak tovább növelné.

Végül a pótlás is hiányzik. A kormány adatai szerint 2025 során Magyarországon egymillió lakosra mindössze 1256 új lakás átadása jutott, miközben Ausztriában közel 6000, Lengyelországban több mint 5500, Romániában és Csehországban mintegy 3000. Ahol ilyen kevés új lakás épül, ott a bérleti piacról kivonuló lakásokat semmi nem pótolná.

Kiket sújtana a leginkább a lakbérstop?

A lakbérstop legfőbb ígérete, hogy a kevésbé tehetős bérlők is ki tudják fizetni a lakbért. A probléma az, hogy a kifizethető lakbér semmit nem ér, ha senki nem adja ki nekik a lakást. Ha a bérleti díj hatóságilag rögzített, egy lakásra sokszor annyian jelentkeznek, mint ma, és a bérbeadó a legbiztonságosabbnak tűnő jelentkezőt választja: a stabil jövedelmű, gyermek és háziállat nélküli, kifogástalan előéletű bérlőt. Berlinben egy hirdetésre átlagosan 137 érdeklődő jutott, Rotterdamban a középső szegmens lakásaira 2025 első negyedévében átlagosan 456 jelentkezés érkezett. Korábbi cikkünkben ezt egy egyszerű példával is bemutattuk: ha a bérleti díj mindenkinek ugyanannyi, ki választaná a kétgyermekes családot vagy a két kutyával érkező bérlőt a stabil jövedelmű fiatal pár helyett?

Szép vagy nem szép, a mai piac legalább lehetőséget ad. Aki a bérbeadó szemében kockázatosabbnak számít, például pályakezdő, bizonytalanabb jövedelmű, nagycsaládos vagy háziállattal érkezik, az ma egy kicsit magasabb díjjal, nagyobb kaucióval vagy kezessel kompenzálhatja ezt a kockázatot, és így is lakáshoz juthat. Egy hatósági plafon mellett ez a lehetőség megszűnik, vagy a feketepiacra szorul, kulcspénz és asztal alatti kiegészítés formájában. A stockholmi adatok pontosan ezt mutatják: a szabályozott lakásokból egyre inkább azok részesülnek, akik már régóta a rendszerben vannak, a fiatalok pedig kiszorulnak.

A diszkrimináció is olcsóbbá válik. A romák albérletpiaci hátrányát vizsgáló kutatás elemzésében láttuk, hogy a hátrányos megkülönböztetés már ma is létező probléma. Ha egy lakásra sokszoros a túljelentkezés, a bérbeadó előítéletei és preferenciái semmibe sem kerülnek neki, a kiszorított bérlő pedig nem tud magasabb ajánlattal versenyezni. A lakbérstop így éppen azoknak ártana a legtöbbet, akiknek a legnagyobb szükségük lenne a segítségre.

Mit mondanak a lakbérszabályozás támogatói?

A lakbérszabályozás mellett komoly érvek is szólnak, és ezeket érdemes tisztességesen végiggondolni. A támogatók szerint a bérlők és a bérbeadók között jelentős az alkupozíciók közötti különbség, a hirtelen lakbéremelés pedig kilakoltatáshoz, iskolaváltáshoz és a közösségek szétszakadásához vezethet. San Franciscóban a szabályozás valóban stabilabb lakhatást adott a védett bérlőknek, a 2020. évi katalán szabályozás pedig a kutatók szerint csökkentette a lakbéreket anélkül, hogy kimutatható lett volna a kínálat szűkülése. Az enyhébb, második generációs szabályok, mint az osztrák modell, a futó szerződéseken belül kiszámíthatóságot adnak anélkül, hogy a kezdő bérleti díjat rögzítenék. A támogatók gyakran hozzáteszik, hogy a kínálat bővítése évekig tart, a bérlőknek pedig most van szükségük segítségre.

Mi úgy látjuk, hogy ezek az érvek a meglévő bérlők védelméről szólnak, a lakhatási válság viszont elsősorban az új bérlők, a fiatalok és az újonnan érkezők problémája. Egy általános lakbérstop a magyar piacon, ahol a kínálat sok kisbérbeadó kezében van, a nyilvántartás hiányos és kevés új lakás épül, a nemzetközi példáknál is gyorsabban szűkítené a kínálatot. A kiszámíthatóság iránti igény jogos, de erre jobb megoldás a szerződésekben előre rögzített, átlátható indexálás, mint a hatósági árplafon.

Mi segítene valóban a bérlőkön?

Az első és legfontosabb a lakáskínálat bővítése. A mai 1256 lakás egymillió lakosra a régió többi országához képest is nagyon kevés. Ezen a szabályozás egyszerűsítése, a gyorsabb engedélyezés, a barnamezős és rozsdaövezeti területek hasznosítása és az építési költségek csökkentése segíthet, például ott, ahol a kötelező, drága mélygarázs ma ellehetetleníti a megfizethető projekteket. Az intézményi bérlakásszektor kialakításához a kormány szerint az áfaszabályok átalakítására is szükség van, mert a 27 százalékos áfa miatt ma a fejlesztőknek jobban megéri azonnal eladni a lakásokat, mint bérbe adni. A Wekerle program bérlakásépítési része ebbe az irányba mutat: piacinál olcsóbb lakásokat ígér, de úgy, hogy a különbözetet nem a magánbérbeadókra terheli.

A második a vidéki központok fejlesztése. A 2022. évi népszámlálás szerint Budapesten 1 millió 682 ezer, Pest vármegyében 1 millió 339 ezer ember élt, vagyis az ország lakosságának közel egyharmada a fővárosban és közvetlen környékén. Pest vármegye lakossága 2011 óta 10 százalékkal nőtt, miközben az ezer lakosra jutó lakások száma ott mindössze eggyel emelkedett, országosan átlagosan 36 lakással. Ha a munkahelyek, az egyetemek és a jó közlekedési kapcsolatok erősebben jelennének meg a vidéki nagyvárosokban, kisebb lenne a nyomás a fővároson és az agglomeráción. Ennek feltétele, hogy a lakásépítés is kövesse a munkahelyeket, mert különben a nyomás csak áthelyeződik: Debrecenben a medián lakbér 2026 elején már 230 ezer forint körül volt. Ugyanide tartozik a kollégiumi férőhelyek bővítése is, hiszen a kormány adatai szerint 320 ezer hallgatóra mindössze 49 ezer kollégiumi férőhely jut, a többiek pedig az albérletpiacon keresnek lakást.

A harmadik a bérbeadói jogbiztonság és a piac kifehérítése. Ha egy nem fizető bérlővel szemben gyorsan és kiszámíthatóan érvényesíthető a bérbeadó igénye, több tulajdonos merné kiadni az üresen álló lakását, a kockázati felár pedig csökkenne, ami végső soron a lakbéreket is mérsékelné. Jó példa erre a lakásügynökségi modell, ahol a tulajdonos a bérleti díj és a rezsi fizetését akkor is garantáltan megkapja, ha a lakás éppen üres, a kiválasztott bérlők pedig a piaci árnál nagyjából 30 százalékkal olcsóbban lakhatnak. Ugyanide tartozik az egyszerű és kiszámítható adózás: a mai 15 százalékos szja jó alap, és minden olyan lépés, amely a legális bérbeadást kényelmesebbé teszi, a feketepiac ellen hat. Erről részletesebben az üresen álló lakások adójáról szóló elemzésünkben írtunk.

A negyedik a célzott támogatás. Ha a közösség segíteni akar a rászoruló bérlőkön, a legtisztességesebb, ha ezt költségvetési forrásból, jövedelemhez kötött lakhatási támogatással teszi, nem úgy, hogy a terhet a magánbérbeadókra hárítja. Ez megfelel a San Franciscót vizsgáló kutatók javaslatának is. Fontos ugyanakkor, hogy a támogatás csak akkor hatékony, ha közben a kínálat is bővül, különben egy része a lakbérekbe épül be.

Összegzés

A lakbérstop politikailag vonzó, mert azonnali, látványos és ingyenesnek tűnik. A nemzetközi és a magyar tapasztalatok szerint azonban nem ingyenes: az árát a jövőbeli bérlők fizetik meg kevesebb lakással, rosszabb lakásállománnyal, feketézéssel és élesebb versennyel. Berlin, San Francisco, Stockholm, Barcelona és Hollandia példája, a magyar kötött lakásforgalom és a nyomott tanácsi lakbérek évtizedei, valamint a közelmúlt hazai árstopjai ugyanazt a tanulságot hordozzák. A megfizethető lakhatás kulcsa a több lakás, a kiegyensúlyozott bérlői és bérbeadói jogbiztonság, a vidéki központok erősítése és a célzott, költségvetésből finanszírozott támogatás.

Gyakori kérdések a lakbérstopról

Mi a különbség a lakbérstop és a lakbérkontroll között? A lakbérstop általában a bérleti díjak teljes befagyasztását vagy hatósági plafonját jelenti. A lakbérkontroll tágabb fogalom: ide tartozik a futó szerződéseken belüli emelés korlátozása is, például az inflációhoz kötött felső határ, miközben a kezdő bérleti díj szabadon alakulhat.

Csökkentené a lakbérstop a budapesti albérletárakat? A meglévő szerződésekben rövid távon igen, a nemzetközi tapasztalatok szerint azonban a kiadó lakások száma csökkenne, a szabályozás alól kibújó szegmensekben az árak gyorsabban nőnének, az új bérlők pedig nehezebben jutnának lakáshoz.

Volt már lakbérstop Magyarországon? Igen. Az első világháború idején bevezetett kötött lakásforgalom 1917 és 1926 között teljes körűen működött, és csak 1933 novemberében szűnt meg teljesen. A második világháború idején és utána is hatósági úton korlátozták a lakbéreket. Mindkét időszakot lakáshiány, hatósági lakáselosztás és romló lakásállomány kísérte.

Van olyan ország, ahol a lakbérszabályozás működik? Az enyhébb, indexáláshoz kötött szabályok kevesebb kárt okoznak, mint a teljes befagyasztás, különösen ott, ahol a szabályozás mellett nagy, közpénzből épített közösségi bérlakásállomány is rendelkezésre áll, mint Bécsben. Az első generációs lakbérstopra viszont nehéz olyan példát találni, amely hosszú távon növelte volna a megfizethető lakások számát.

Mi lenne a jobb megoldás a lakhatási válságra? Több lakás építése, a vidéki központok erősítése, gyorsabb és kiszámíthatóbb jogérvényesítés a bérbeadók és a bérlők számára, a legális bérbeadás ösztönzése, valamint költségvetésből finanszírozott, jövedelemhez kötött lakhatási támogatás.

Mit jelent mindez bérbeadóként? Egyelőre nincs napirenden általános hazai lakbérstop, a piac a havi jelentéseink szerint évi 5 százalék körüli ütemben drágul. A szabályozási környezet azonban változik, ezért érdemes reálisan árazni, írásos, jogilag átgondolt szerződéssel dolgozni és legálisan adózni. Ha szeretnéd, hogy lakásodat ebben a környezetben is biztonságosan, piaci áron és megbízható bérlőnek adjuk ki, bérbeadási szolgáltatásunkról itt olvashatsz, kérdéseiddel pedig a Kapcsolat oldalon kereshetsz minket.

 

Az elemzést készítette: Dr. Barta Ákos, az Alberlet.hu Ingatlan Kft. ügyvezetője, ingatlanpiaci elemző.