Mivel Budapest legnagyobb bérbeadási irodájaként rendszeresen kapunk kérdéseket az üresen álló ingatlanok tervezett megadóztatásáról, fontosnak tartjuk leszögezni: cégünk az ingatlanok adózási helyzetéről, illetve arról, hogy egy tulajdonos bevallja-e a bérbeadásból származó jövedelmét, sem információval, sem adattal nem rendelkezik. Ebbe a folyamatba nem vagyunk bevonva, és a tulajdonosoknak jogszabály szerint nincs is tájékoztatási kötelezettségük felénk ezzel kapcsolatban. Az alábbi cikkben szereplő adatok és becslések kizárólag nyilvános, közhiteles forrásokból és sajtócikkekből származnak, ezeket a szöveg végén fel is tüntetjük.
Mi ez az üresen álló lakások adója, és mennyire valós javaslat?
2026 augusztusában kapott nagy médiavisszhangot a hír, hogy megadóztatnák a spekulációs céllal üresen álló lakásokat Magyarországon. Fontos tisztázni: ez nem kormányzati törvényjavaslat, hanem az Egyensúly Intézet nevű független agytröszt egy húsznál is több pontból álló lakáspolitikai csomagjának egyik eleme. A javaslat szerint azokat a lakásokat adóztatnák meg, amelyek legalább 12 hónapja, kifejezetten spekulációs céllal állnak üresen. Konkrét adómértéket, mentességeket vagy hatálybalépési dátumot azonban a csomag nem tartalmaz.
A 2026 tavaszi kormányváltás óta hivatalban lévő Tisza-kormány saját, 2026 júliusában bejelentett első adócsomagja nem tartalmazza ezt az intézkedést, abban bizalmi vagyonkezelésről, társasági adóról és áfáról van szó, ingatlan vagy lakáskiadás nélkül. A kormány augusztusban létrehozott ugyan egy önálló lakáspolitikai államtitkárságot, de ennek bejelentése bérlakásprogramról és energetikai felújításról szólt, az üres lakások adóztatásáról nem. Összefoglalva: a téma napirenden van és sokat írnak róla, de jelenleg egy szakpolitikai felvetés szintjén áll, nem elfogadott vagy akár beterjesztett jogszabály.
Hány budapesti lakást adhatnak ki feketén?
Hivatalos, pontos statisztika arról, hogy hány budapesti lakást adnak ki bejelentés és adózás nélkül, nem létezik. Ez önmagában is jelzi, hogy a hatóságoknak nincs teljes rálátásuk a jelenségre. Két hivatalos adatsorból azonban lehet becslést építeni.
A 2022-es népszámlálás (KSH) szerint Budapesten 160 723 lakás szerepel nem lakottként, ami a fővárosi lakásállomány mintegy ötöde. Ingatlanpiaci szakértők ugyanakkor felhívják a figyelmet arra, hogy ez a szám torzíthat: aki feketén, bejelentés nélkül lakik egy bérelt lakásban, a népszámláláskor nem feltétlenül vallja be, hogy ott él. Így egy ténylegesen lakott, de be nem jelentett bérlemény papíron simán "nem lakott lakásként" jelenhet meg a statisztikában. Ez az a párhuzam, ami miatt a feketén kiadott lakások és az "üresen álló" lakások kategóriája a hivatalos adatokban részben összemosódik.
A másik támpont a NAV oldaláról jön: a NAV elnöke 2025-ben arról beszélt, hogy egy adott évben mintegy 170 ezren adtak ki lakást, ám a NAV rendszere csak azokat a bérbeadásokat látja automatikusan, ahol a bérlő cég. Ha a bérlő magánszemély, arról a hivatal szó szerint "nem rendelkezik adattal". Ebből következően a magánszemélyek közötti, vagyis a legelterjedtebb bérbeadási forma jelentős része strukturálisan kívül esik a NAV rálátásán.
Ha a két adatsort óvatosan összeolvassuk, tehát feltételezzük, hogy a fővárosi "nem lakott" lakásállomány egy része valójában lakott, csak be nem jelentett bérlemény, egy durva, kizárólag illusztratív becslés szerint nagyságrendileg tízezres, akár több tízezres lehet a ténylegesen, de feketén kiadott budapesti lakások száma. Ezt fontos hangsúlyozni: ez a mi saját, közelítő számításunk két részleges adatsorból, nem hivatalos statisztika.
Üres lakás adója vagy bérbeadási adó: melyik éri meg jobban a tulajdonosnak?
Mivel a magyar javaslat konkrét adómértéket nem tartalmaz, érdemes megnézni, hogy külföldön, ahol már működik ilyen adó, milyen nagyságrendről beszélünk. Két jellemző modellt hasonlítunk össze egy 55 négyzetméteres, felújított belvárosi lakással, amelynek értéke körülbelül 75 millió forint, havi bérleti díja pedig körülbelül 280 ezer forint (éves szinten 3 360 000 forint).
| Adónem / modell | Alap | Éves teher (becsült) |
|---|---|---|
| Bérbeadási SZJA Magyarországon (bevallva, 10%-os költséghányaddal) | bruttó bérleti díj ~13,5%-a | kb. 454 000 Ft |
| Vancouveri modell (Empty Homes Tax) | ingatlan forgalmi értékének 3%-a | kb. 2 250 000 Ft |
| Párizsi modell, 1. év | becsült éves bérleti érték 30%-a | kb. 1 008 000 Ft |
| Párizsi modell, 2. évtől | becsült éves bérleti érték 60%-a | kb. 2 016 000 Ft |
A minta egyértelmű: mindkét külföldi modellben az üres lakás utáni adó szándékosan magasabb, mint amit a tulajdonos rendes bérbeadási jövedelemadóként fizetne. Ez tudatos tervezési elv, hiszen az adó célja épp az, hogy ne érje meg inkább üresen tartani (vagy annak látszani) egy lakást, mint bérbe adni és bevallani. Ha a magyar javaslat hasonló logikát követne, egy racionális tulajdonosnak egyértelműen jobban megérné bevallani a bérbeadást, mint kockáztatni a jóval drágább üres lakás adó kategóriáját.
A szűk keresztmetszet: hogyan derülne ki, hogy egy lakás nem üres?
Ez a fenti levezetés gyenge pontja, és egyben a legfontosabb kérdés is. A fenti számítás csak akkor számít, ha van valódi lebukási kockázat. Vagyis ha a hatóság ténylegesen meg tudja különböztetni a valóban üres lakást a feketén lakott, de be nem jelentett bérleménytől. Ehhez kellene valamilyen ellenőrzési mechanizmus: kötelező éves önbevallás, rezsiszámla- vagy közműfogyasztás-alapú ellenőrzés, lakcímbejelentési adatok összevetése, vagy a földhivatali és NAV-nyilvántartások összekapcsolása.
Ezek közül Magyarországon jelenleg egyik sem működik érdemben. A NAV 2025–2026-os fejlesztése kizárólag azoknak segít, akik amúgy is be akarják vallani a bérbeadásukat. Új automatikus adatforrást a magánszemélyek közötti bérletekre nem ad, és a hivatal maga is elismeri, hogy erre nincs rálátása. Fontos hangsúlyozni: ami most következik, nem javaslat vagy tanács, hanem egyszerű matematika. Amíg a lebukás valószínűsége alacsony, addig egy be nem jelentett bérbeadó várható költsége (valószínűség szorozva a büntetéssel) jóval alacsonyabb marad, mint a bevallás biztos, évente visszatérő költsége. Játékelméleti értelemben tehát amíg az ellenőrzési oldal ilyen gyenge lábakon áll, addig a be nem jelentés marad a racionálisan "megérőbb" út a tulajdonosok jelentős része számára, függetlenül attól, hogy egyébként bevezetik-e az üres lakás adóját.
Ha mégis bevezetik: emelkednének-e a bérleti díjak?
Ha a szűk keresztmetszet egyszer megszűnne, és a jelenleg feketén bérbeadók tényleg kénytelenek lennének bevallani a jövedelmüket, racionális, hogy megpróbálnák ezt a bérlőre áthárítani. Ha a tulajdonos a mostani nettó jövedelmét szeretné megtartani, és a teljes új adóterhet (a bruttó bérleti díj kb. 13,5%-át) áthárítaná, a bérleti díjnak elméletileg körülbelül 15,6%-kal kellene emelkednie. Ekkora emelést azonban a piac jelenlegi állapotában nehezen bírná el, hiszen a budapesti bérlők jövedelmének jelentős részét, sok esetben 50-60%-át már most is a lakhatás emészti fel.
Több tényező is fékezi a teljes áthárítást. A futó bérleti szerződéseknél a díj a szerződés lejártáig nem változik, így az esetleges emelés csak fokozatosan, szerződés-megújításkor vagy új bérlő keresésekor jelentkezne, nem egyszerre az egész piacon. Egyes tulajdonosok az újonnan jelentkező adminisztrációs teher és adóteher miatt inkább az eladás mellett dönthetnek, különösen mivel a bérbeadás jelenlegi hozama (kb. 4%) már most is elmarad az állampapírok hozamától. És mivel a bérleti díjakat végső soron a kereslet és kínálat együttesen határozza meg, nem pusztán a tulajdonos költsége, a túlárazott, adóval megnövelt díjú lakásokra egyszerűen nem találnának bérlőt – ez piaci korlátot szab az áremelésnek.
Összességében véleményünk szerint egy ilyen intézkedés inkább egy fehérebben működő, átláthatóbb bérleti piacot eredményezne, mintsem egy azonnali, nagymértékű drágulást. Amennyiben egyáltalán érzékelhető áremelkedés következne be, azt inkább egy visszafogott, 1-5% közötti, több év alatt kifutó, elsősorban a korábban feketén kiadott, most fehéredő lakásokra jellemző hatásként becsüljük, nem pedig piaci szintű, azonnali ugrásként.
A jelentést készítette: Dr. Barta Ákos, az Alberlet.hu Ingatlan Kft. ügyvezetője, ingatlanpiaci elemző.
Források
Portfolio.hu, Economx.hu, mfor.hu, hvg.hu, Index.hu, az Egyensúly Intézet (egyensulyintezet.hu), a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (nav.gov.hu) közleményei, a Központi Statisztikai Hivatal 2022-es népszámlálási adatai (ksh.hu), a City of Vancouver hivatalos oldala (vancouver.ca) és Párizs város önkormányzata (paris.fr).