Kilenc hónappal azután, hogy Budapest VI. kerületében, Terézvárosban hivatalosan is életbe lépett a rövid távú lakáskiadás teljes tilalma, végre annyi adat gyűlt össze, hogy a puszta politikai vitán túllépve meg lehessen nézni: mit csinált valójában a tiltás a kerület bérleti piacával. A kérdés korántsem elméleti jellegű. Terézváros a belváros egyik legsűrűbb airbnb-koncentrációjú kerülete volt, így ha valahol lemérhető a rövid távú kiadás visszaszorulásának hatása a hosszú távú bérleti piacra, az itt van.
Ez az elemzés szorosan kapcsolódik korábbi, 2026 augusztusi budapesti albérletpiaci jelentésünkhöz, amely a teljes fővárosi bérleti piac havi alakulását követte nyomon. A mostani vizsgálat ennél szűkebb fókuszú, de időben kicsit tovább, egészen szeptember közepéig nyúlik - ezért a megszokott havi ciklusnál valamivel hosszabb. Fontos hangsúlyozni, hogy szeptember csak félig zárt hónap, így az arra vonatkozó adatpont önmagában nem tekinthető végleges, teljes havi értéknek, inkább csak előzetes jelzésnek számít. Emiatt a cikkben szereplő időszakos összehasonlítások a teljes, lezárt hónapokra épülnek, szeptembert csak kiegészítő jelleggel említjük.
Egy további módszertani megjegyzés: kerületi szinten a havi minta mérete jóval kisebb, mint a városi átlagoknál, ezért a nyers, havi bontású adatok jelentősen ugrálnak hónapról hónapra - ez nem feltétlenül valós piaci fordulatot jelent, hanem gyakran egyszerű mintavételi zajt. Ennek kiszűrésére a cikkben bemutatott trendeket három hónapos mozgóátlaggal simítottuk, és a konkrét forintösszegek helyett kizárólag százalékos elmozdulásokat közlünk, hogy a kerületi szintű, kisebb mintás adatok ne keltsenek hamis pontosság érzetét.
Mikortól és hogyan tiltották be az Airbnb-t Terézvárosban?
A folyamat jóval korábban indult, mint ahogy a tiltás ténylegesen érvénybe lépett. 2024 szeptemberében helyi népszavazás döntött arról, hogy Terézváros korlátozza a rövid távú lakáskiadást, majd az önkormányzat 2024. december 31-ig adott határidőt a meglévő üzemeltetőknek a regisztrációra. Ezzel párhuzamosan országos szinten is bevezettek egy kétéves, 2025. január 1. és 2026. december 31. közötti moratóriumot az új magánszálláshelyek bejegyzésére Budapesten, ami tovább szűkítette a mozgásteret.
A kerületi rendelet jogszerűségét hónapokig vitatták, végül a Kúria 2025 novemberében mondta ki jogerősen, hogy a terézvárosi szabályozás nem törvényellenes. Ez nyitotta meg az utat a tényleges érvényesítés előtt: a teljes tiltás 2026. január 1-jétől lépett hatályba, tizennégy hónapos felkészülési időszak után. Innentől kezdve a kerületben hivatalosan tilos rövid távú, turisztikai célú lakáskiadást folytatni, a szabályszegőkre pedig bírság vár - bár a hatósági fellépés, köztük rendőri és NAV-os akciók, csak fokozatosan, az első hónapokban erősödött fel.
A tiltás nem jelenti azt, hogy a rövid távú kiadás egyik napról a másikra és maradéktalanul eltűnt volna a kerületből. Egyes üzemeltetők kiskapukat keresnek, például apartmanszállodaként vagy panzióként jelentkeznek be újra, ami formálisan kikerüli a lakáscélú tiltást. Ez a jelenség önmagában is arra utal, hogy a kereslet a rövid távú kiadás iránt nem szűnt meg, csak a keret, amelyben az működhet, szűkült drasztikusan.
Mit mutatnak a számok a VI. kerületben a tiltás óta?
A hosszú távú bérleti adatok azt mutatják, hogy a tiltás óta a kerületi bérleti díjak éves alapon érdemben, a fővárosi átlagnál gyorsabb ütemben emelkedtek. Amíg a teljes budapesti piac augusztusi jelentésünk szerint éves szinten átlagosan nagyjából 4,7 százalékkal drágult, addig Terézvárosban ugyanez az éves ütem a tiltás utáni, teljes hónapokra vetítve 7 százalék körül alakult - vagyis másfélszer gyorsabb volt, mint a városi átlag.
Legalább ennyire árulkodó a mediánár viselkedése. A tiltás előtti időszakban a kerületi mediánár hónapról hónapra elég erősen szóródott, alacsonyabb és magasabb sávok között ingadozva. A tiltás életbe lépése után ez a szóródás láthatóan csökkent, és a jellemző szint egy tartósan magasabb tartományba tolódott el: a mediánár átlagos szintje a tiltás előtti időszakhoz képest közel 4,5 százalékkal emelkedett, miközben a hónapról hónapra tapasztalt ingadozás mértéke is mérséklődött. Vagyis nemcsak az átlagár nőtt, hanem a piac "tipikus", középső ára is egy stabilabb, magasabb padlóra állt be.
A nyers, simítás nélküli havi adatsor - amely, mint jeleztük, kerületi szinten jóval zajosabb - iránya megerősíti ezt a képet: a tiltást közvetlenül megelőző féléves időszakhoz képest a tiltás utáni féléves időszakban a nyers átlagár is kifejezetten emelkedő pályát mutat, jóval a korábbi szint fölé kerülve. A hónapról hónapra tapasztalt nagy kilengések (van, hogy egyik hónapról a másikra több tíz százalékot ugrik az érték) tehát valós jelenség, de ez inkább a kis mintaelemszámú kerületi adatgyűjtés sajátossága, nem pedig azt jelenti, hogy a piac hetente gyökeresen átalakulna - ezért is érdemesebb a simított, féléves-éves összevetésekre hagyatkozni.
A kontrollcsoport: mi történt a VII. kerületben, tiltás nélkül?
Ahhoz, hogy megítélhessük, mennyi ebből a Terézvárosi elmozdulásból tudható be kifejezetten az Airbnb-tiltásnak, és mennyi egyszerűen az általános piaci trendnek, érdemes egy hasonló profilú, de eltérő szabályozású kerülettel összevetni. A VII. kerület, Erzsébetváros erre kézenfekvő választás: szintén belvárosi, szintén a "bulinegyed" részeként ismert, szintén történelmileg magas airbnb-sűrűségű terület - csak épp nem vezettek be benne teljes tiltást.
Fontos ugyanakkor egy pontosítás: Erzsébetváros sem maradt teljesen érintetlen. A kerület 2025 szeptemberétől hatályos rendelete nem tiltja be a meglévő, már engedélyezett rövid távú kiadásokat, ezeket úgynevezett felmenő rendszerben tovább engedi működni, viszont az új belépők számára gyakorlatilag teljesíthetetlen feltételeket (földszinti elhelyezkedés, szigorú alapterületi és szobaméret-korlátok, önálló fürdőszoba minden szobához) szab. A hatás így inkább egy lassabb, "csendes" szűkítés, nem egy azonnali, teljes tiltás - ezért Erzsébetváros nem tekinthető tökéletesen tiszta kontrollnak, inkább egy enyhébb, elhúzódó verziónak ugyanabból a folyamatból.
Ennek fényében még beszédesebb, hogy a VII. kerületi bérleti díjak a vizsgált időszakban jóval visszafogottabban mozogtak, mint a terézvárosiak. Az éves ütem a tiltás utáni, teljes hónapokra vetítve alig 2,6 százalék körül alakult - vagyis nemcsak a terézvárosi 7 százaléktól maradt jelentősen el, hanem a budapesti 4,7 százalékos városi átlagtól is. A mediánár szintje gyakorlatilag alig mozdult: az elmozdulás mértéke a tiltás előtti időszakhoz képest mindössze 2,4 százalék volt, azaz nagyságrendekkel kisebb, mint a terézvárosi elmozdulás, és inkább csak a szokásos, magyarázat nélküli havi ingadozás részének tekinthető.
A nyers, nem simított havi adatsor itt is tanulságos: amíg a tiltást megelőző és az azt követő féléves időszakot összevetve a terézvárosi nyers átlagár kifejezetten emelkedett, addig ugyanebben az ablakban az erzsébetvárosi nyers átlagár inkább csökkenő irányba mozdult el. A két kerület tehát nemcsak mértékben, hanem irányában is elvált egymástól ugyanabban az időszakban.
Trend vagy Airbnb-hatás? Amit az összevetés elárul
Térjünk vissza a kiinduló kérdéshez: mennyire trend, és mennyire köthető kifejezetten az Airbnb-tiltáshoz a terézvárosi bérleti díjak emelkedése? A válasz valahol a kettő között van, de egyértelműen nem "csak trend".
Hogy létezik egy általános, városi szintű felfelé irányuló trend, az nem kérdés: a teljes budapesti piac éves szinten közel 5 százalékkal drágult, tehát Terézváros drágulásának egy része minden bizonnyal egyszerűen "úszik az árral". Ha azonban a terézvárosi elmozdulás pusztán ennek a városi trendnek lenne a leképeződése, akkor azt várnánk, hogy a kerület nagyjából a városi átlag közelében, vagy legalábbis egy hasonló profilú, tiltás nélküli kerülethez (Erzsébetváros) hasonló ütemben mozogjon. Ehhez képest Terézváros az éves ütemben körülbelül másfélszer gyorsabban drágult, mint a városi átlag, és majdnem háromszor gyorsabban, mint a kontrollként használt Erzsébetváros.
Ez a fennmaradó, a városi trenddel és a kontrollkerülettel nem magyarázható különbség - nagyságrendileg néhány százalékpontos többlet-drágulás - az, ami leginkább az Airbnb-tiltáshoz köthető. Fontos hangsúlyozni, hogy ez korrelációs, nem szigorúan bizonyított oksági kapcsolat: kerületi szintű, viszonylag kis mintás adatokról van szó, és más, kerület-specifikus tényezők (felújítási hullám, a kínálat összetételének átalakulása, szezonális hatások) is közrejátszhatnak. Az időzítés és a mérték együttes egybeesése azonban erősen arra utal, hogy a tiltás önmagában is számottevő, önálló hatást gyakorolt az árakra.
Ez a mostani, néhány hónapos visszahúzódás önmagában is jó példa arra, miért érdemes óvatosan bánni a rövid, pillanatfelvétel-szerű összevetésekkel. Szeptember közepén megjelentek olyan, a tiltást sikerként bemutató híradások, amelyek arra hivatkoztak, hogy a terézvárosi bérleti díjak a nyár vége óta csökkenő pályára álltak - és ez, önmagában nézve, a rendelkezésünkre álló adatok szerint is igaz: a nyári csúcshoz, júniushoz képest augusztusra a kerületi átlagár nagyságrendileg 5-6 százalékot esett. A kérdés azonban itt is ugyanaz, mint korábban: ez a visszahúzódás a tiltásnak köszönhető, vagy egyszerűen szezonális jelenség? Erre pontosan a kontrollcsoport ad választ. Ha ugyanezt az ablakot - a nyári csúcstól augusztusig - megnézzük Erzsébetvárosban is, ott is szinte azonos mértékű, szintén nagyságrendileg 5 százalékos visszaesést látunk, annak ellenére, hogy ott nem volt teljes tiltás. Ha a terézvárosi nyár végi esés kifejezetten a tiltás következménye lenne, a tiltás nélküli kontrollkerületben nem kellene megjelennie ugyanennek a mintázatnak - mégis megjelenik, gyakorlatilag azonos nagyságrendben. Ez erősen arra utal, hogy a nyár végi, kora őszi visszahúzódás egy szélesebb, valószínűleg szezonális - a nyári és az egyetemi szezonkezdés lecsengéséhez köthető - jelenség mindkét belvárosi kerületben, nem pedig a terézvárosi tiltás önálló hatása. Fontos ugyanakkor, hogy ez a két hónapos visszahúzódás a korábban bemutatott, teljes éves összevetésben (2026 január-augusztus a 2025-ös azonos időszakhoz mérve) már benne foglaltatik, és a terézvárosi éves ütem így is jóval a kontrollkerület és a városi átlag fölött maradt - vagyis a nyár végi korrekció mérsékli, de nem írja felül a cikk fő megállapítását.
A jelenség maga elsőre paradoxonnak tűnhet: ha a rövid távú kiadásra használt lakások jelentős része - korábbi jelentésünk és a nyilvános piaci adatok szerint nagyságrendileg 60 százalékkal - kikerült a rövid távú piacról, és eközben a hosszú távú kínálat bővült, miért nem csökkentek, hanem inkább emelkedtek a bérleti díjak? A legvalószínűbb magyarázat egy összetétel-hatás. Az Airbnb-ből hosszú távú piacra visszaforduló lakások jellemzően nem a kerület legolcsóbb, legkevésbé felújított szegmenséből kerülnek ki: ezek jellemzően felújított, bútorozott, jó elhelyezkedésű, korábban prémium rövid távú árat elérő ingatlanok. Amikor ezek tömegesen jelennek meg a hosszú távú kínálatban, nem alulról nyomják le az árszintet, hanem inkább felfelé tolják el a piac középső és felső szegmensét - így nőhet úgy az átlag- és mediánár, hogy közben a kínálat darabszáma is bővül.
Van még egy szempont, ami inkább erősíti, mint gyengíti ezt a következtetést: mivel Erzsébetváros - a kontrollként használt kerület - maga sem teljesen "tiszta" eset, hiszen 2025 szeptemberétől ott is szigorodtak a szabályok, elképzelhető, hogy egy valódi, mindenféle korlátozástól mentes kerület még ennél is lassabb drágulást mutatna. Ez pedig azt jelentené, hogy a Terézváros és a "valódi trend" közötti tényleges rés akár még nagyobb is lehet annál, amit a jelen összevetés önmagában mutat.
Mit jelent mindez a bérlőknek és a befektetőknek?
A bérlők szemszögéből a kép kettős. Egyrészt a nyilvánosan elérhető piaci adatok szerint a hosszú távú albérletkínálat a tiltás óta jelentősen, nagyságrendileg egyharmaddal bővült a kerületben, miközben az érdeklődés is látványosan, mintegy harmadával nőtt - tehát objektíve több és elérhetőbb lett a választék, miközben a fővárosi kereslet összességében inkább visszafogottabbá vált. Másrészt viszont ez a bővülő kínálat egyelőre nem járt együtt alacsonyabb árakkal, sőt: aki kifejezetten olcsó terézvárosi albérletre számított a tiltástól, azt a fenti adatok alapján egyelőre csalódás érheti - legalábbis az elmúlt hónapok tendenciáját nézve.
A korábban Airbnb-t üzemeltető tulajdonosok, illetve a kerületben gondolkodó befektetők szempontjából a fenti adatok inkább megnyugtatóak. Az eddig eltelt időszak alapján a hosszú távú bérbeadásra való átállás nem járt drámai hozamveszteséggel: a piac felszívta a többletkínálatot, és a felújított, jobb állapotú lakások esetében a bérleti díjak is ezt tükrözik. Ez persze nem jelenti azt, hogy minden egyedi eset ugyanígy alakul - egy rosszabb állapotú, kevésbé jól pozicionált lakás esetén a verseny erősödése továbbra is nyomás alatt tarthatja az elérhető bérleti díjat.
Összegzés: amire érdemes figyelni az elkövetkező hónapokban
Összefoglalva: a Terézvárosban 2026. január 1. óta érvényes teljes Airbnb-tiltás óta eltelt, lezárt hónapok adatai alapján a kerületi bérleti díjak az éves városi átlagnál lényegesen gyorsabb ütemben emelkedtek, és ez az emelkedés jóval meghaladja azt, amit egy hasonló profilú, de nem teljesen betiltott kerület (Erzsébetváros) mutat ugyanebben az időszakban. A rendelkezésre álló adatok alapján tehát a terézvárosi drágulás nem magyarázható pusztán az általános piaci trenddel: abban valószínűsíthetően önálló, a tiltáshoz köthető, feltehetően összetétel-hatáson keresztül érvényesülő szerepe is van. Mindezt a szokásosnál kisebb, kerületi szintű minták és a hónapról hónapra tapasztalt erős ingadozás miatt célszerű óvatos, irány jellegű következtetésként kezelni, nem pedig végleges, laboratóriumi pontosságú mérésként.
A történet szempontjából az sem mellékes, hogy Terézváros egyre inkább mintapéldává válik: több más budapesti kerület, köztük a Várnegyedet magába foglaló I. kerület is hasonló lépéseket fontolgat, miután lezajlott a terézvárosi jogi csata és rendelkezésre állnak az első valódi piaci tapasztalatok. Szerkesztőségünk a következő havi jelentésekben is folyamatosan nyomon követi majd, hogy a szeptemberi, egyelőre csak részlegesen zárt adatok, illetve az ősz további hónapjai megerősítik-e, vagy éppen árnyalják a fentebb bemutatott képet.
Az elemzést készítette: Dr. Barta Ákos, az Alberlet.hu Ingatlan Kft. ügyvezetője, ingatlanpiaci elemző.