Mielőtt röviden elmélyülünk a témában, fontos tisztázni két külön bérlakást érintő állami/önkormányzati intézkedést:
- bérlakás program, vagyis amikor adott mennyiségű önkormányzati tulajdonban lévő ingatlant szociális alapon vagy piacinál alacsonyabb áron ad bérbe,
- bérleti díjak befagyasztása, vagyis amikor az állam meghatározza bizonyos bérleményekért elkérhető maximális kategóriánkénti bérleti díjat.
Jelen cikk a második esetet tárgyalja, vagyis legyen-e bérleti díj plafon? Jó az, ha az állam megmondja, maximum mennyit lehet elkérni bérleti díj jogcímén?
A mögöttes szándék az, hogy megfizethetőbbé tegye a lakhatást, szélesebb körben elérhetővé. Azaz az átlagnál kevesebb havi apanázsból élő emberek, családok is kényelmesen tudjanak bérelni.
Az ilyen és ehhez hasonló intézkedések kontraproduktívak. Több szakirodalom tárgyalja a piaci működés állami beavatkozását. Az árak befagyasztása éppen elllenkező hatást válthat ki, vagyis a hozzáférést gátolja.
Rövid távon vannak jótékony hatásai, de hosszabb távon csökkenti a megfizethetőséget, elősegíti a dzsentrifikációt, és negatív hatásokat idéz elő a környező környéken.
A bérbeadói oldalról egyértelműen kevesebb a megtérülési ráta, hiszen nem piaci alapon adják bérbe az ingatlanjaikat. Így dönthetnek amellett, hogy más módon hasznosítják az ingatlant, vagy amennyiben továbbra is hosszútávú bérbeadásban gondolkoznak, úgy felújításba, karbantartásba és modernizálásba jóval kevesebbett fektetnek, mert nem tudják megtéríteni ezeket a befektetéseket a bérleti díj emelkedésével. Vagyis a bérlakás piac fejlődése/fejlesztése lelassul vagy megáll, a lakásállomány folyamatosan romlik. Tehát egyre rosszabb minőségű lakásokat lehet bérelni.
Egyúttal a városmegújítás is lassul, hiszen a befektetési célra vásárolt újépítésű lakásokat nem éri már megvenni, ebből adódóan megépíteni sem, vagyis a városkép ilyen aspektusú megújulása jelentősen lelassul.
Az 1994-ben bevezetett San Francisco-i szabályozás érdekes mintákat tár elénk és végeredményben pont az eredetileg tervezett változás ellenkezőjét hozta. A lakbérszabályozás a magasabb jövedelmű lakosok bevonásával és a kisebbségek kitelepítésének megakadályozásával egyidejűleg hozzájárult a város jövedelmi egyenlőtlenségének növekedéséhez. Erről jelen cikkben bővebben nem értekezünk, de a pontos hatások vizsgálata és elemzése nagyon tanulságos.
Bérlői oldalon a kevesebb (amennyiben a piac így reagál), de olcsóbb kínálat esetében a bérlő „minősége” felértékelődik. Minőség alatt a jelenlegi bérleti piac viszonylatában a munkahelyi jövedelem, gyermek és/vagy kisállat nélküli költözést, stb. értem. Vagyis egy adott lakásért nagyobb lenne a bérlői verseny, többen szeretnék kibérelni, vagyis még kiélezettebb versenyt generálna, amelyet bármilyen okból kifolyólag hátrányban részesített bérlő számára szinte lehetetlen megnyerni. (A "hátrányban részesített" szót nem negatív aspektusban használjuk. Amennyiben a bérlők között van "jó", "jobb" és "legjobb", úgy a "legjobbal" szemben a "jobb" és a "jó" hátrányban van.) A jobb érthetőség szempontjából, ha Ön tulajdonosként eldöntheti, hogy kinek adja bérbe az ingatlanját 3 jelentkező közül, melyek: 1. fiatal pár, akik mindketten stabil munkahellyel rendelkeznek egy multinál, 2. két kisgyermekkel rendelkező család, 3. egy egyedülálló férfi két kutyával; a bérleti díj minden esetben ugyanannyi. Kit választana?
A pozitív és negatív hatások tekintetében mind bérbeadói, mind bérlői oldalon sok negatív következménnyel jár a bérleti díjak maximalizálása. Amennyiben az állam szeretne segíteni a lakhatásban, kevésbé kontraproduktív lehet, ha ezt állami támogatás vagy adójóváírás formájában teszi meg. Ezzel megszűnne a bérbeadókat érintő lakáskínálat csökkentésének ösztönzése és biztosíthatná bérlői oldalon a szükséges jövedelmet.