Röviden: ha a lakásod piaci bérleti díja a budapesti medián körül, 249 000 forint körül van, akkor egy ingatlaniroda egyhavi közvetítői díja pontosan annyiba kerül, mint egyetlen üresen álló hónap. Ha a megbízás legalább egy kiesett hónapot, egy rosszul megválasztott árat vagy egy problémás bérlőt megelőz, a díj megtérül, a legtöbb forgatókönyvben pedig többet hoz, mint amennyibe kerül. Ha viszont van időd, tapasztalatod, friss piaci adatod és kipróbált szerződésed, önállóan is jó eredményt érhetsz el.
Ebben a cikkben konkrét, budapesti számokkal vetjük össze a két utat. A példák a 2026 szeptemberi albérletpiaci jelentésünk adataira épülnek, a díjat pedig az Alberlet.hu Ingatlan Kft. feltételei szerint számoljuk: nálunk a közvetítői díj egyhavi bérleti díj, áfa felszámítása nélkül, és csak akkor esedékes, ha a bérleti szerződést a bérlő és a tulajdonos is aláírta.
Mennyibe kerül egy üresen álló hónap?
A lakáskiadás legnagyobb rejtett költsége az üresen töltött idő. Egy medián árú, 249 000 forintos budapesti lakásnál minden kiesett hónap 249 000 forint elmaradt bevételt jelent, miközben a közös költséget és a közüzemi alapdíjakat ilyenkor is a tulajdonos fizeti. Egy átlagos, 276 527 forintos lakásnál a kiesés már közel 277 000 forint havonta.
A közvetítői díj ugyanennyi, de csak egyszer, és csak sikeres kiadás esetén merül fel. Ha egy iroda szélesebb bérlői eléréssel, pontosabb árazással és gyorsabb szervezéssel egy hónappal hamarabb adja ki a lakást, a díj nullszaldóra hozza magát; ha két hónappal, akkor egyhavi bérleti díjnyi nyereséget termelt.
Mennyibe kerül a rossz árazás?
Vegyünk két tipikus hibát egy 249 000 forintot érő lakás példáján.
Az első a túlárazás. A tulajdonos 285 000 forintért hirdeti meg a lakást, mert egy ismerőse állítólag ennyiért adta ki a sajátját. Hat hétig alig jön érdeklődő, végül 249 000 forintra csökkenti az árat, és ezen az áron ki is adja. A túlárazás miatt elvesztett hat hét nagyjából 373 500 forint, vagyis a közvetítői díj másfélszerese, a magasabb induló árból pedig egy forint sem térül meg. Ősszel ez a kockázat különösen nagy: szeptemberi jelentésünk szerint a túlárazott hirdetések a nyári csúcs után könnyen hetekig a piacon ragadnak, miközben a kínálat havonta 10 százalék körüli mértékben szűkül.
A második az alulárazás. A tulajdonos biztosra megy, és 234 000 forintért adja ki a lakást. Gyorsan talál bérlőt, de egy egyéves szerződés alatt havi 15 000, összesen 180 000 forintot veszít, és a következő szerződésnél is alacsonyabb bázisról indul. Ha a bérlő három évig marad, a különbség meghaladja a félmillió forintot – ennyi pénzből a közvetítői díj több mint kétszer kijönne.
Mindkét hiba ugyanabból fakad: hiányzik a friss, összehasonlítható piaci adat. Mi havi rendszerességgel elemezzük a budapesti albérletpiacot, referenseink pedig a saját kerületük árait is napi szinten látják, ezért a helyszíni felmérésen olyan árat javaslunk, amelyen a lakás valóban és gyorsan kiadható.
Mennyi időt visz el, ha magad adod ki a lakást?
Az önálló lakáskiadás munkaideje gyakran alábecsült. Egy reális forgatókönyv: a lakás felkészítése és a fotózás fél–egy nap, a hirdetés megírása és feladása több portálon néhány óra, ezt követően hetekig napi telefonok és üzenetek, amelyek jelentős része nem releváns érdeklődőtől érkezik. Ezután jönnek a bemutatók – nem ritka a tíz vagy annál több megtekintés, mindegyik utazással és várakozással –, majd a jelentkezők ellenőrzése, a szerződés előkészítése, az átadás-átvétel és a mérőórák leolvasása.
Ha összeadod, ez könnyen 20–30 óra munka, többnyire munkaidőben vagy hétvégén, sokszor rövid határidővel; ha vidéken vagy külföldön élsz, mindez utazással is jár. Megbízás esetén ebből neked a helyszíni egyeztetés, a végső bérlőválasztás és a szerződés aláírása marad. A bemutatókon részt vehetsz, de teljesen ránk is bízhatod őket.
Mekkora kockázatot jelent egy rossz bérlő?
A legdrágább forgatókönyv nem az üresen álló lakás, hanem a rossz bérlő. Ha egy 249 000 forintos lakás bérlője három hónapig nem fizet, az 747 000 forint kiesés, amit egy kéthavi óvadék csak részben fedez – és ehhez jöhetnek a rezsitartozások, az esetleges károk, a jogi költségek, valamint egy újabb üresen álló időszak. Budapesten egy nem fizető bérlővel szemben nehéz és hosszadalmas az érdekérvényesítés, ezért a megelőzés a legjobb befektetés.
A megelőzés három eleme a gondos előszűrés, a minden fontos kérdést rendező bérleti szerződés, és a részletes átadás-átvételi dokumentáció. Nálunk a referensek előszűrik a jelentkezőket, a szerződések több mint tíz éve csiszolódó sablonokra épülnek, és szükség esetén a közjegyzői okiratba foglalt kiürítési nyilatkozat folyamatában is eligazítunk. Bérlőválasztási tanácsainkat ebben a cikkben gyűjtöttük össze.
Mikor érdemes mégis egyedül kiadni a lakást?
Őszintén: van, amikor nincs szükséged ingatlanosra. Ha már van megbízható bérlőjelölted – például egy ismerősöd vagy egy korábbi bérlőd ajánlottja –, akkor elsősorban egy jó szerződésre és egy alapos átadás-átvételre van szükséged. Ha rendszeresen adsz ki lakást, a közelben élsz, van időd a bemutatókra, követed a piaci árakat, és van kipróbált szerződésmintád, önállóan is eredményes lehetsz.
Ha viszont ezek közül több feltétel is hiányzik – kevés az időd, nem ismered a kerület aktuális árait, vagy először adsz ki lakást –, a megbízás szinte mindig olcsóbb, mint a hibák ára. A döntéshez segíthet, ha végiggondolod, mennyit ér számodra egyhavi bérleti díj, és mennyi időt tudnál valóban a kiadásra fordítani.
Mit kapsz az egyhavi közvetítői díjért?
A díj fejében a teljes folyamatot levesszük a válladról: helyszíni felmérés és adatokon alapuló árazás, fotók és alaprajz, megjelenés az összes nagy portálon (ingatlan.com, alberlet.hu, zenga.hu, apartmentsofbudapest.com), aktív kiajánlás a bérlői adatbázisunkban, az érdeklődők előszűrése és a bemutatók, majd a szerződéskötés és a részletes átadás-átvétel. Saját kiajánlási rendszerünkkel egyetlen négyhónapos időszak alatt 8568 alkalommal ajánlottunk lakást több mint 1100 aktívan kereső bérlőnek.
Mindezt Budapest egyik legnagyobb, bérbeadásra szakosodott csapata végzi: az Alberlet.hu Ingatlan Kft. 2010 óta több mint 30 000 megbízást kapott, jelenleg több mint 20 referensünk foglalkozik elsősorban bérbeadással, és a fővárosban mindössze két iroda működik 20 főnél nagyobb csapattal – az egyik a miénk. Hogy miért ez a kombináció adja a legnagyobb biztonságot a tulajdonosoknak, azt ebben a cikkünkben fejtettük ki, a díjazás részleteit pedig itt találod.
Gyakori kérdések
Megéri ingatlanost megbízni lakáskiadásra Budapesten? A legtöbb tulajdonos számára igen: az egyhavi díj megtérül, ha a megbízás legalább egy üresen álló hónapot vagy egy rossz árazási döntést megelőz, és jelentősen csökkenti a problémás bérlő kockázatát. Ha viszont már van megbízható bérlőd, és csak szerződésre van szükséged, az önálló kiadás is jó megoldás lehet.
Mennyibe kerül ingatlanost megbízni a lakás kiadásával? Nálunk a lakás egyhavi bérleti díja, áfa felszámítása nélkül, és csak akkor kell kifizetni, ha a bérleti szerződést mindkét fél aláírta.
Mi történik, ha nem sikerül kiadni a lakást? Ebben az esetben semmilyen díjat nem számítunk fel. A megbízás így számodra gyakorlatilag kockázatmentes.
Fizet-e a bérlő közvetítői díjat? Nálunk nem. A díjat a megbízó tulajdonos fizeti, ami a bérlők számára egyszerűbbé teszi a jelentkezést, így több érdeklődő jut el a lakásodhoz.
Mennyit lehet ma kérni egy budapesti lakásért? 2026 szeptemberében az átlagos bérleti díj 276 527 forint, a medián 249 000 forint volt, de egy konkrét lakás reális bérleti díja a kerülettől, az állapottól és a berendezettségtől függően ettől jelentősen eltérhet. A pontos árat a helyszíni felmérésen tudjuk megmondani.
Számoljuk ki együtt a te lakásodra
Ha kíváncsi vagy, mennyiért és milyen gyorsan adható ki a te lakásod, és hogyan alakulnának a fenti számok a saját helyzetedben, vedd fel velünk a kapcsolatot egy díjmentes egyeztetésre. Bérbeadási szolgáltatásunkról itt olvashatsz bővebben, közvetlenül pedig a Kapcsolat oldalon, a +36 30 905 6396-os telefonszámon vagy az office@alberlet.hu címen érsz el minket. Irodánk címe: 1093 Budapest, Vámház körút 11.