Augusztusban a budapesti albérletpiacon kettévált egymástól az átlag- és a mediánár mozgása: az átlagos bérleti díj gyakorlatilag a júliusi szinten maradt, miközben a medián érzékelhetően, közel 4 százalékkal visszahúzódott. Ezzel párhuzamosan a kínálat a megszokott nyári forgatókönyv szerint tovább bővült, nagyjából ugyanolyan ütemben, mint egy évvel korábban. Az alábbiakban végigvesszük a számokat, egy rövid őszi kitekintést adunk, és megnézzük, hol tart most a három legtöbbet emlegetett szabályozási téma: a Wekerle Lakásépítési Program, az Airbnb-szabályozás és az üresen álló lakások adóztatásának ötlete.

Árak: az átlag stagnált, a medián visszahúzódott

Augusztusban a budapesti albérletek átlagos bérleti díja 267 688 forint volt, ami a júliusi 268 125 forinthoz képest mindössze 0,16 százalékos, gyakorlatilag elhanyagolható csökkenést jelent. A mediánár ezzel szemben 249 500 forintról 240 000 forintra esett vissza, ami már jól érzékelhető, 3,81 százalékos havi csökkenés. A júniusi csúcshoz (279 578 forint, illetve 250 000 forintos medián) képest mindkét mutató lejjebb került: az átlag 4,25, a medián 4 százalékkal.

Éves összevetésben ugyanakkor továbbra is egyértelmű a drágulás: az átlagár 4,7, a medián 4,35 százalékkal haladja meg a 2025 augusztusi szintet, két év alatt pedig (2024 szeptemberéhez képest) az átlag 10,57, a medián 9,09 százalékkal emelkedett.

Az átlag és a medián szétválása önmagában nem meglepő jelenség: akkor fordul elő, amikor a piacra kerülő új hirdetések összetétele eltolódik. Mivel augusztusban jelentősen nőtt a kínálat, valószínűsíthető, hogy az újonnan felkerülő lakások jelentős része kisebb, egyetemistáknak és fiatal szakembereknek szóló, a középmezőnybe vagy az alá eső ingatlan volt – ezek tömegesen húzzák lejjebb a mediánt, miközben a piac felső szegmensében lévő, drágább családi lakások és exkluzív ingatlanok ára nem változott érdemben, így az átlagot kevésbé mozdítják el. Ez egyben azt is jelenti, hogy önmagában a medián havi visszaesése nem feltétlenül drágulási vagy olcsóbbodási trendfordulót jelez, inkább a kínálat pillanatnyi összetételét tükrözi.

Kínálat: idén is a tavalyi mintát követi a nyári felfutás

A kínálat augusztusban havi szinten 11,53 százalékkal bővült, ami a júliusi, már önmagában is jelentős, 15,7 százalékos növekedést tetézi. Május és augusztus között összesen közel 26,8 százalékkal nőtt a piacon lévő aktív hirdetések száma, ez szinte pontosan megegyezik a tavalyi, ugyanerre az időszakra mért csaknem 26 százalékos bővüléssel. Vagyis a nyári kínálati felfutás mértéke és üteme idén is a megszokott, több éve visszatérő mintát követi.

Éves összevetésben (2025 augusztusához képest) a kínálat gyakorlatilag stagnál, mindössze 0,37 százalékkal maradt el a tavalyi csúcstól, két évre visszatekintve viszont már közel 7,9 százalékkal magasabb szinten áll. Ez arra utal, hogy a piac mérete lassan, de folyamatosan bővül, a szezonális ingadozás mintázata pedig évről évre stabilan ismétlődik.

Mire számíthatnak bérlők és bérbeadók az őszi hónapokban?

Ha a piac idén is a tavalyi lefutást követi, akkor a nyári kínálati csúcs után szeptembertől fokozatos, több hónapon át tartó visszahúzódásra lehet számítani: tavaly augusztus és december között a kínálat havonta 3–11 százalék közötti ütemben apadt, ahogy a nyári-őszi költözési hullám lecsengett. Az árak eközben tavaly nem estek vissza érdemben, az átlag augusztus és december között 1,44, a medián 4,35 százalékkal nőtt tovább, vagyis a csökkenő kínálat inkább stabilizálta, mint visszafogta az árszintet.

Bérlőknek ez azt jelenti, hogy a szeptemberi hetek még a legszélesebb, legváltozatosabb kínálatot kínálják: aki most, a nyári csúcs lecsengésének elején keres, még a bővebb, viszonylag mérsékeltebb áru választékból válogathat, mielőtt október-novemberre szűkülne a paletta. Bérbeadóknak érdemes tudatosan kezelni az árazást: augusztusban a sok új, olcsóbb hirdetés miatt csábító lehet lejjebb menni az árral, de a tavalyi minta alapján, ha egy ingatlan reálisan, de nem alulárazva kerül piacra, van esély arra, hogy a kínálat őszi apadásával párhuzamosan a kereslet is arányosan erősebbé válik.

Wekerle Lakásépítési Program: piaci kitekintés

A kormány szeptember 1-jén döntött a Wekerle Lakásépítési Program előkészítéséről, uniós forrásból (550 millió euró, banki és piaci társfinanszírozással akár 2 milliárd euróig bővíthető kerettel), a részletes feltételeket pedig szeptember végéig ígérték kidolgozni. Konkrét, hivatalos lakásszámot egyelőre nem közöltek, piaci becslések 1-2 ezer lakásegységgel számolnak, ez a fővárosi bérleti piac méretéhez képest nem tekinthető nagy tételnek.

Fontos emellett, hogy ez egy tíz évre tervezett program, tehát az esetleges új lakások sem egyszerre, hanem évekre elosztva jelennének meg. Az sem eldöntött kérdés, hogy az így létrejövő lakásállomány mekkora hányada kerülne egyáltalán a nyílt bérleti piacra: a kormányzati kommunikáció kiemelten említi a kollégiumi és intézményi férőhelyek fejlesztését is, ami inkább a szociális, mint a piaci bérlakás-szegmenst erősítené. Összességében a jelenleg elérhető információk alapján a Wekerle-program (legalábbis rövid és középtávon) nem valószínű, hogy érdemben felforgatná a budapesti albérletpiacot.

Rövidtávú kiadás (Airbnb) szabályozása: uniós és fővárosi fejlemények

Szeptember 9-én az Európai Bizottság bemutatta a megfizethető lakhatásról szóló uniós javaslatát, amely egységes keretet adna a városoknak a rövidtávú kiadás korlátozására, ha bizonyítottan legalább három éven át fennálló, jelentős lakhatási nyomást tudnak igazolni. A javaslat egyelőre messze nem törvény: ehhez a tagállamok és az Európai Parlament jóváhagyása is szükséges, konkrét határidő nélkül. Lényeges részlet, hogy a tervezet kifejezetten kivételt tenne a saját lakásukat alkalmilag kiadó magánszemélyekkel, tehát az egy-egy lakást üzemeltetőkkel szemben, és elsősorban a több ingatlant kezelő cégekre, nagy szolgáltatókra vonatkozna.

Budapesten eközben már most is zajlik a szigorítás: a VI. kerületben 2026 januárja óta teljes tiltás van érvényben, aminek hatására a kerületi bérleti kínálat egy év alatt mintegy 28 százalékkal nőtt, az átlagos bérleti díj enyhén, körülbelül 1 százalékkal csökkent, az eladó ingatlanok kínálata pedig 33 százalékkal bővült. Az I. kerületben egyeztetés zajlik egy hasonló tiltásról, fővárosi szinten pedig 2026 végéig érvényben van egy moratórium, amely alapján új rövidtávú kiadási engedélyt nem lehet kiadni, a meglévők azonban tovább működhetnek. Ezzel együtt Budapesten jelenleg is közel 16 ezer Airbnb- és Booking-hirdetés fut, és friss adatok szerint ezek mintegy harmada hiányos vagy érvénytelen nyilvántartási adatokkal, gyakorlatilag szabálytalanul üzemel, ami jól mutatja, hogy egy esetleges szigorúbb szabályozás tényleges hatása nagyban függ majd a betartatás szigorától, nem csak a jogszabály szövegétől.

Összességében: van, aki egy szigorodó szabályozás hatására eladja, van, aki hosszútávra adja ki addig rövidtávra hasznosított lakását, de a jelenlegi információk alapján egyelőre nyitott kérdés, pontosan milyen szabályozás lép majd hatályba, és Magyarországon mennyire szigorúan alkalmazzák – a fenti adatok fényében pedig az sem zárható ki, hogy egy részük így vagy úgy megpróbálja majd kijátszani az új szabályokat.

Üresen álló lakások adóztatása: továbbra is csak elképzelés

Az utóbbi hetekben ismét felerősödött a médiazaj az üresen álló, spekulációs célból kihasználatlanul tartott lakások megadóztatásának ötlete körül, amit korábban részletesen is elemeztünk. A helyzet azóta nem változott érdemben: ez továbbra sem kormányzati törvényjavaslat, hanem egy szakpolitikai felvetés, konkrét adómérték, hatálybalépési dátum vagy hivatalos kormányzati állásfoglalás nélkül. Amíg ez nem változik, a piac szereplőinek nincs mire reagálniuk, de tekintettel a téma állandó napirenden tartására, továbbra is érdemes figyelemmel kísérni.

Összefoglalás

Augusztusban az átlagár gyakorlatilag stagnált, a medián viszont a bővülő kínálat hatására 3,81 százalékkal visszahúzódott, miközben éves szinten mindkét mutató továbbra is egyértelműen emelkedő pályán van. A kínálat a tavalyihoz szinte teljesen hasonló ütemben futott fel, ami arra utal, hogy a piac szezonalitása stabil, kiszámítható mintát követ. A három nagy szabályozási téma közül a Wekerle-program és az üresen álló lakások adóztatása egyelőre inkább csak háttérzaj, míg az Airbnb-szabályozás (az uniós javaslat és a kerületi tiltások előrehaladtával) az a terület, amit valóban érdemes lesz szorosan figyelni a következő hónapokban.

 

A jelentést készítette: Dr. Barta Ákos, az Alberlet.hu Ingatlan Kft. ügyvezetője, ingatlanpiaci elemző.