Airbnb-szigorítás Józsefvárosban: Elvehetik a meglévő engedélyeket, és mi lesz a lakáspiaccal?
A budapesti rövid távú lakáskiadás piaca az elmúlt időszakban valóságos szabályozási hullámon megy keresztül. Miután a szomszédos Terézvárosban a lakók a teljes tiltás mellett döntöttek, minden szem a VIII. kerületre, Józsefvárosra szegeződött. Az önkormányzat végül nem a teljes betiltás, hanem egy rendkívül komplex, korlátozásokon és negyedekre szabott kvótákon alapuló szabályozási modell mellett döntött. A képviselő-testület által elfogadott rendelet a tervek szerint 2027. január 1-jén lép hatályba. Cikkünkben részletesen elemezzük a jelenlegi józsefvárosi Airbnb-piacot, bemutatjuk az új szabályozás minden részletét, górcső alá vesszük a meglévő engedélyek körüli jogi csatározásokat, valamint megvizsgáljuk, milyen hatással lesz mindez a kerületi bérleti és eladási piacra.
Hány Airbnb működik most Józsefvárosban? A jelenlegi számok elemzése
A szabályozás hátterének megértéséhez érdemes megvizsgálni a hivatalos statisztikai adatokat. Józsefváros lakásállománya a legfrissebb felmérések szerint összesen 48 444 darab lakásból áll. Ebből a hatalmas állományból a regisztrált rövid távú szálláshelyek száma megközelítőleg 1760 darabot tesz ki. Fontos azonban különválasztani a klasszikus szállodákat, panziókat és egyéb kereskedelmi szálláshelyeket a magánszálláshelyektől. A kerületben jelenleg pontosan 1707 olyan magán- és egyéb szálláshely üzemel, amelyet a köznyelv Airbnb-ként azonosít.
Ha ezt az 1707 lakást viszonyítjuk a teljes józsefvárosi lakásszámhoz, azt látjuk, hogy a kerületi lakásállomány pontosan 3,52 százaléka működik turisztikai célú szálláshelyként. Ez az átlagos kerületi szintű arány első ránézésre nem tűnik drasztikusnak, azonban a lakások eloszlása rendkívül egyenetlen. Míg a külső negyedekben elvétve találunk csak ilyen ingatlant, addig a belső részeken, így a Palotanegyedben vagy a Corvin negyedben az Airbnb-k sűrűsége eléri a 7-8 százalékot is, ami már komoly terhelést jelent a helyi lakóközösségekre nézve.
A józsefvárosi modell: Háromszintű kvótarendszer és szigorú korlátozások
Az önkormányzat célja a szabályozással nem a turizmus teljes elfojtása, hanem a lakhatási szempontok és a turisztikai bevételek közötti egyensúly megteremtése. Ennek érdekében egy háromszintű korlátozási rendszert vezettek be, amely kerületi, negyedek szerinti és társasházi szinten is gátat szab a növekedésnek.
Kerületi szinten a teljes lakásállományra vonatkozóan egy 4 százalékos felső korlátot határoztak meg. Ez azt jelenti, hogy a kerületben összesen legfeljebb 1937 szálláshely kaphat engedélyt. Mivel jelenleg nagyjából 1700 felett van ez a szám, a teljes kerületre vetítve már most látszik, hogy a növekedési potenciál erősen korlátozott.
A második szint a negyedek szerinti differenciálás, amely figyelembe veszi az egyes kerületrészek eltérő terheltségét. A Palotanegyedben és a Corvin negyedben a felső határt 6 százalékban határozták meg. Mivel ezeken a részeken a jelenlegi arány már most meghaladja a 7-8 százalékot, itt az új engedélyek kiadása gyakorlatilag teljesen befagy. Új szálláshely csak akkor nyithat, ha a régiek közül annyi megszűnik, hogy a negyed teljes mutatója a 6 százalékos limit alá süllyed. A Csarnok negyedben, a Népszínház negyedben és Kerepesdűlőn 4 százalék a maximum. A Magdolna, Orczy, Losonci, Százados és Ganz negyedekben, valamint a Tisztviselőtelepen pedig mindössze 1-2 százalékos limitet állapítottak meg, megvédve ezzel a klasszikus lakófunkciójú területeket.
A harmadik szint a legközvetlenebb szigorítás, amely magukat a társasházakat védi. Az új szabályozás szerint egy adott társasházon belül az Airbnb-ként hasznosított lakások aránya nem haladhatja meg a 20 százalékot, ráadásul ezt nem a lakásszám, hanem a ház teljes alapterületének arányában kell kiszámítani. Emellett a legfontosabb adminisztratív szigorítás, hogy 2027. január 1-től minden új szálláshely indításához kötelező lesz a társasházi közgyűlés kifejezett, előzetes hozzájárulása.
Visszavonhatják a meglévő engedélyeket? A társasházi SZMSZ és a bíróság viszonya
A jelenlegi tulajdonosok számára a legégetőbb kérdés, hogy mi lesz a már meglévő, működő engedélyek sorsa. Az önkormányzat egyértelműen kijelentette, hogy a rendelet nem visszamenőleges hatályú, tehát a már megszerzett, jogszerű engedélyeket az új szabályzat bevezetése miatt nem vonják vissza automatikusan. Azonban a helyzet korántsem ilyen egyszerű, ha képbe kerül a társasház Szervezeti-Működési Szabályzata (SZMSZ).
Az új szabályozási környezetben a társasházak lakóközösségei lehetőséget kapnak arra, hogy a tulajdoni hányad szerinti minősített többséggel módosítsák az SZMSZ-t, és megtiltsák a házban a rövid távú turisztikai célú lakáskiadást. Sokan úgy értelmezik ezt, hogy a társasház egy szavazással megszüntetheti a már működő Airbnb-ket. A mi értelmezésünk szerint ez a kijelentés így ebben a formában nem teljesen igaz.
Jogi szempontból a szálláshely-üzemeltetési engedély egy államigazgatási hatósági határozat, amelyet a jegyző ad ki. Egy társasházi lakógyűlés nem állhat a hatóság felett, és nem hozhat olyan határozatot, amely közvetlenül megsemmisíti ezt az állami engedélyt. Ha a ház utólag módosítja az SZMSZ-t a tiltás irányába, a meglévő Airbnb-tulajdonos engedélye papíron érvényes marad.
Amennyiben a ház lakói felhívják a tulajdonost a tevékenység abbahagyására az új SZMSZ-re hivatkozva, a tulajdonos pedig ezt megtagadja, a társasház bírósághoz fordulhat. Itt lép be a képbe a meglévő engedélyesek védelme: a magyar bíróságok eddigi, következetes joggyakorlata alapvetően a jóhiszeműen szerzett jogokat és a jogbiztonság elvét védi. A bíróságok több korábbi ítéletben kimondták, hogy egy utólagos SZMSZ-módosítás visszamenőleges hatállyal nem foszthat meg egy tulajdonost a már korábban, törvényesen, jelentős anyagi beruházással elindított vállalkozásától. Kivételt csak az jelenthet, ha a szálláshely igazolhatóan és rendszeresen sérti a házirendet, vagy veszélyezteti a lakók nyugalmát.
A társasházi tiltás tehát nem jelenti a meglévő üzlet azonnali és automatikus végét, de rendkívül ellenséges környezetet teremt. Fontos azt is látni, hogy az engedélyek nem örökíthetők és nem ruházhatók át: tulajdonosváltás vagy üzemeltetőváltás esetén a régi engedély megszűnik, újat pedig a kvóták túllépése miatt már nem adnak ki.
Milyen hatással lesz a szigorítás a józsefvárosi albérletpiacra?
Sokan azt várták a szabályozástól, hogy a korlátozások hatására rengeteg Airbnb-s lakás zúdul majd át a hosszú távú bérleti piacra, ami jelentős kínálati többletet és ezáltal komoly bérletidíj-korrekciót, árcsökkenést eredményez. Véleményünk szerint ez a hatás el fog maradni, és a józsefvárosi albérletpiacon nem számíthatunk érdemi árváltozásra a rendelet miatt.
Ennek több oka is van. Egyrészt a kerületi szintű kvóta még nem telt be teljesen, így elméletileg bizonyos területeken még van lehetőség új engedélyek kiadására. Másrészt, ahogy azt az előző fejezetben kifejtettük, a már működő szálláshelyek bezárása, ellehetetlenítése jogi úton rendkívül nehéz és időigényes folyamat, így nem fog hirtelen több száz lakás kiürülni.
A harmadik, és talán legfontosabb szempont a lokáció sajátossága. A kerület főbb turisztikai gócpontjaiban, mint amilyen a Corvin negyed is, a lakások jelentős része eleve befektetési céllal épült és akként is üzemel. Ezekben a modernebb tömbökben a tulajdonosok maguk is gyakran a rövid távú kiadásban érdekeltek, vagy hozzászoktak a dinamikus környezethez, így a lakók vélhetően nem fogják kezdeményezni a tiltást. Mivel a belső részeken a működő Airbnb-k nagy része talpon marad, nem keletkezik kínálati többlet a hosszú távú albérletek piacán.
Hogyan reagál az eladó lakások piaca a változásokra?
Az eladó ingatlanok piacát nézve szintén mérsékelt, de szerkezetileg jól látható átalakulásra számíthatunk. Mivel az új szabályok értelmében az Airbnb-engedélyek nem ruházhatók át a vevőre, a jövőben sokkal kevesebb olyan új befektető érkezik majd a kerületbe, aki kifejezetten új rövid távú szálláshely nyitásának céljával vásárolna ingatlant a belső negyedekben.
Ez a keresletcsökkenés azonban nem fogja összeomlasztani a piacot. Az elmúlt években ugyanis már rendkívül sokan vásároltak lakást Józsefvárosban kifejezetten ilyen hasznosítási céllal, ők már bent vannak a rendszerben. Mivel a meglévő és működő Airbnb-ket a tulajdonosaik a szerzett jogok védelme miatt továbbra is biztonságosan üzemeltethetik, a meglévő befektetői kör nem fog tömegesen megválni az ingatlanaitól, így kínálati nyomás sem alakul ki.
Sőt, a meglévő, engedéllyel rendelkező lakások egyfajta zárt, exkluzív klubbá válnak. Mivel új versenytársak a Palota- vagy a Corvin negyedben már nem léphetnek be a piacra, a meglévő engedélyes lakások tulajdonosai pozícióban maradnak, a versenyhelyzetük stabilizálódik, vagy akár csökkenhet is az idővel természetes módon kieső szálláshelyek miatt. Ez a korlátozott kínálat még inkább arra ösztönzi a jelenlegi tulajdonosokat, hogy megtartsák és üzemeltessék a lakásaikat, ami hosszú távon akár fel is értékelheti a már működő Airbnb-s ingatlanok piaci értékét.
A cikket készítette: Dr. Barta Ákos, az Alberlet.hu Ingatlan Kft. ügyvezetője, ingatlanpiaci elemző.