Az alberlet.hu ingatlanreferensi csapata ismét górcső alá vette a fővárosi bérleti piac júliusi mozgásait – de mielőtt rátérnénk a számokra, fontos módosítást jelentünk be az elemzési metodikánkban. A korábbi hónapok jelentéseihez képest kiszűrtük azokat a hirdetéseket, amelyek valójában nem tükrözik a piac valós mozgását: a régóta, hónapok óta változatlan áron fent lévő, eladatlan-kiadatlan lakásokat, illetve a nyilvánvaló kiugró (outlier) hirdetéseket, amelyek indokolatlanul torzították a képet felfelé vagy lefelé. A cél, hogy a számaink minél pontosabban mutassák azt, amit a bérlők és bérbeadók a piacon valóban tapasztalnak – nem pedig azt, amit egy-egy elfeledett vagy irreális hirdetés generál a statisztikában.

Korrekció jött, de a medián tartja a szintjét

A júliusi átlagár 271 664 forintra állt be, ami a júniusi csúcshoz (280 645 forint) képest 3,2%-os havi csökkenés. Ez pontosan az a korrekció, amire az előző jelentésünkben már figyelmeztettünk: a júniusi, egyetlen hónap alatti brutális ugrás után a piac egy lépést hátrébb lépett. Ez önmagában egészséges jelenség – a nyár közepén rendszeresen látunk ehhez hasonló hullámzást, amikor a bérbeadók egy része felismeri, hogy a legmagasabb árszinten nem sikerül gyorsan bérlőt találni.

A medián azonban egészen más történetet mesél. A júniusi 250 000 forintos szint júliusban is pontosan ugyanott maradt – nulla elmozdulás. Ez azt jelzi, hogy a „tipikus” albérlet ára stabilan tartja az újonnan elért szintet, miközben az átlagot húzó szélsőségesebb, drágább hirdetések aránya kissé csökkent. Vagyis nem a piac egésze korrigált vissza, csak a felső sáv fékezett egy kicsit – a bérlők számára releváns középmezőny ára nem enyhült.

Éves összevetésben továbbra is jelentős a drágulás: a júliusi átlagár 4,6%-kal magasabb, mint egy évvel korábban, a medián pedig 4,2%-kal emelkedett ugyanezen időszak alatt. A tempó tehát lassult a júniusi ugráshoz képest, de az irány egyértelműen felfelé mutat, és a korrekció mértéke jóval kisebb, mint amennyit a piac az elmúlt egy évben összesen nyert.

A kínálat idén is berobbant – ismétlődik a tavalyi minta

A hirdetésszám havi szinten kiugróan megugrott: júniushoz képest több mint 16%-kal nőtt a kínálat júliusban. Ez pontosan az a szezonális löket, amit egy évvel korábban is megfigyeltünk – a diákszezon és a nyári költözési hullám minden évben ugyanígy tolja fel a kínálatot július folyamán.

Ha a tavalyi júliushoz mérjük, a mostani kínálat mintegy 3%-kal magasabb – tehát nem esett vissza, csak valamivel magasabb bázisról indult, mint egy éve. Ez alátámasztja azt, amit korábban feltételeztünk: a nyári kínálati többlet idén is nagyjából ugyanolyan mértékű lesz, mint tavaly, csak az egész piac egy fokkal magasabb árszinten és mennyiségi szinten mozog.

Tavaly augusztusban tetőzött a kínálat – ez volt az adott év legmagasabb hirdetésszámú hónapja, ami a diákszezon időzítése miatt egyáltalán nem meglepő. Mivel most ugyanazt a mintázatot futja a piac, és a jelenlegi adatok is ugyanerre a lefutásra utalnak, minden esély megvan arra, hogy augusztusban ismét csúcsra fut a kínálat, amit egy hasonló, korrekciós időszaknak kellene követnie ősszel. A nyári lendület után jellemzően a bérbeadói oldal realizálja, hogy a legmagasabb árszinten nem lehet tartósan kiadni a lakásokat, és ez lassan normalizálja a piacot – ahogyan tavaly is történt.

Mennyiért lehet bérelni szobaszám szerint?

A szobaszám szerinti eloszlás jó kiindulópontot ad ahhoz, hogy egy bérlő nagyjából milyen árszintre készüljön – természetesen a kerület és a belváros–külváros elhelyezkedés ezen belül is jelentős különbségeket okozhat, de a nagyságrendek jól kirajzolódnak.

Az egyszobás lakásoknál a tipikus árszint 150 és 220 ezer forint közé esik, a leggyakoribb érték a 180–200 ezer forintos sávban található. A görbe viszonylag szűk tartományban mozog, 250 ezer forint felett már alig találunk hirdetést – ez a szegmens tehát a legkiegyenlítettebb, legkiszámíthatóbb árazású a négy közül.

A kétszobás lakásoknál már jóval szélesebb a szórás: a jellemző ár 200 és 300 ezer forint között mozog, a csúcs a 250–260 ezer forintos tartományban van. Ez a szegmens a legnépesebb és legkeresettebb, hiszen ide esik a legtöbb pár és lakótársi közösség kereslete – emiatt itt a legélesebb a verseny a jó ár-érték arányú lakásokért.

A háromszobás kategóriában a tipikus ár 250 és 400 ezer forint közé esik, kiugró csúccsal a 300 ezer forintos szintnél. A tartomány itt már jóval szélesebbre nyílik, egészen 500–800 ezer forintig kifutó, ritkább hirdetésekkel – ezek jellemzően a nagyobb, felújított vagy jobb elhelyezkedésű ingatlanok, amelyek felfelé húzzák a szórást.

A négyszobás lakások piaca a legkevésbé egységes: a hirdetések 300 ezer és 1,2 millió forint között szóródnak, jellemző csúcs a 400–450 ezer forintos sávban, de a görbe erősen fogazott, ami arra utal, hogy ebben a szegmensben viszonylag kevés hirdetés van, és minden egyes extrém érték (luxuslakás, penthouse, vagy éppen egy elavult, olcsó ingatlan) érdemben elmozdítja a képet. Aki négyszobás lakást keres, annak érdemes széles árazási intervallumra készülnie, és nem az „átlagra”, hanem konkrét hirdetésekre alapoznia a várható árat.

Elindult az egyetemi rohanás

A július 23-i ponthatár-kihirdetéssel elindult az albérletpiac legintenzívebb időszaka. Túlkereslet mutatkozik a kis lakások iránt: Budapesten a hallgatók alig 12%-a jut kollégiumi férőhelyhez, így több tízezer diák jelenik meg bérlőként a piacon egyszerre. A jó állapotú, megfizethető rezsijű garzonok és 1,5 szobás lakások különösen kapósak – pontosan azok a kategóriák, amelyek az egyszobás és a kisebb kétszobás szegmensben a legszűkebb kínálattal és a legstabilabb, legmagasabb kihasználtsággal rendelkeznek.

Önkormányzati bérlakás-pályázatok jelentek meg

Több budapesti kerületben – például Erzsébetvárosban, Kőbányán és Újbudán – július végén új önkormányzati lakásbérleti pályázatok jelentek meg. Ezek volumene mérsékelt, így a teljes piac kínálatára gyakorolt hatásuk elenyésző, de alternatívát kínálhatnak a szociálisan vagy piaci alapon pályázó lakosok egy szűkebb körének. Összességében ez a fejlemény sok vizet nem zavar a nyári albérletpiac fő trendjein.

Összefoglalás

A júliusi adatok egy rövid korrekciót mutatnak a júniusi ugrás után: az átlagár 3,2%-kal csökkent, miközben a medián a júniusi szinten, 250 000 forinton maradt – ez arra utal, hogy a piac középmezőnye nem enyhült, csak a felső szegmens fékezett. Éves szinten az átlag 4,6%-kal, a medián 4,2%-kal áll magasabban egy évvel korábbi önmagához képest. A kínálat havi szinten jelentősen, 16%-kal bővült, éves összevetésben pedig mintegy 3%-kal magasabb, mint tavaly – vagyis a szokásos nyári kínálati többlet idén is megérkezett, csak egy kissé magasabb bázisról indulva. Ha a minta követi a tavalyi lefutást, augusztusban további kínálati csúcsra, majd ősszel egy korrekciós, normalizálódó időszakra lehet számítani. A ponthatár-kihirdetés utáni egyetemi roham és a szűk kollégiumi kapacitás továbbra is erős nyomást gyakorol a kisebb lakások piacára, míg az önkormányzati pályázatok érdemi enyhülést nem hoznak a piac egészének.

 

A jelentést készítette: Dr. Barta Ákos, az Alberlet.hu Ingatlan Kft. ügyvezetője, ingatlanpiaci elemző.