Az alberlet.hu ingatlanreferensi csapata minden hónapban górcső alá veszi a hazai bérleti piac mozgásait. Most, hogy a februári adatok is befutottak, tisztán látszik: a piac nemcsak tartja a korábbi ütemet, hanem egy új, magasabb egyensúlyi pont felé mozdult el.
Árrobbanás vagy lassú kúszás? Az elmúlt két év mérlege
Ha visszatekintünk 2024 februárjára, az akkori 232 882 forintos átlagos bérleti díj mára, 2026 februárjára 267 960 forintra emelkedett. Ez két év alatt megközelítőleg 15%-os drágulást jelent. Ami azonban ennél is beszédesebb, az a medián ár változása.
A medián érték – amely jobban kiszűri a szélsőségesen drága luxusingatlanok hatását – 2024 elején még 200 000 forint volt. Ez az érték 2025 elejére 220 000-re, mostanra pedig 240 000 forintra ugrott. Ez azt mutatja, hogy a "belépő szintű" vagy átlagos lakások árszínvonala rendkívül stabilan, évente mintegy 10%-kal emelkedik. A piac tehát nem "hullámzik" a szó klasszikus értelmében, hanem egy határozott, felfelé ívelő trendet követ, ahol a korábbi évek csúcsai válnak az új évek minimumaivá.
Mennyiségi mutatók: A kínálat pulzálása
A kínálati oldalon sokkal látványosabb szezonalitást tapasztalunk, mint az árak esetében. Az elmúlt két év adatai alapján a piac "szívverése" kiszámítható:
-
A nyári csúcs: Júliusban és augusztusban a kínálat robbanásszerűen megnő (gyakran 40-50%-kal magasabb a volumene, mint a téli hónapokban), ami egyértelműen az egyetemi felvételik és a tanévkezdés hatása.
-
A téli mélypont: Decemberben menetrendszerűen visszaesik az aktivitás; 2025 decemberében például közel 35%-kal kevesebb hirdetés volt aktív, mint az azt megelőző nyári csúcson.
-
Februári helyzetkép: A mostani február a tavalyi év azonos időszakához képest körülbelül 7%-os kínálatcsökkenést mutat. Ez arra utal, hogy bár a kereslet élénk, a bérlők jelenleg óvatosabbak a váltással, vagy a kiadó lakások gyorsabban gazdára találnak, így kevesebb ideig maradnak kint a rendszerben.
Miért nem látszanak a piaci "nagy események"?
Sokan várták, hogy a VI. kerületi Airbnb-tiltás híre vagy az "Otthon Start" lakásvásárlási program érezhetően megmozgatja az albérletpiacot. Tapasztalatunk szerint azonban ezek a hatások egyelőre láthatatlanok a statisztikákban. Ennek okai a következők lehetnek:
-
Időbeli eltolódás: A rövid távú kiadásból (Airbnb) visszatérő lakások nem egyszerre zúdulnak rá a piacra, és sok tulajdonos inkább az eladás mellett dönt a hosszú távú kiadás helyett.
-
Keresleti nyomás: Az Otthon Start program segít ugyan a vásárlásban, de a lakhatási igény olyan magas, hogy a kieső bérlők helyére azonnal újak érkeznek a vidékről felköltözők vagy a külföldi munkavállalók köréből.
Mire számíthatunk tavasszal?
A tavaszi szezon általában a "kis ébredés" időszaka. A februári 268 ezer forintos átlagár azt jelzi, hogy a piac nem torpant meg a januári minimális korrekció után.
Predikciónk: Az elkövetkező hónapokban a trend folytatódását várjuk. A tavaszi hónapok (március-április) hagyományosan hoznak egy 2-3%-os volumennövekedést a kínálatban, de az árak tekintetében nem számítunk csökkenésre. A medián ár várhatóan stabilan a 240 000 forintos szinten marad, vagy minimálisan tovább kúszik felfelé, ahogy a jó állapotú, energiatakarékos lakások iránti kereslet tovább erősödik.
A bérleti piac tehát továbbra is kiszámíthatóan drágul, a szezonalitás pedig inkább a választék bőségében, semmint az árak mérséklődésében mutatkozik meg.