Bevezető – a bérlakáspiac általános képe
A magyar bérlakáspiac 2025 őszére nyugodt, de lassuló szakaszba ért. Az elmúlt két évben a bérleti díjak erőteljesen növekedtek, ám 2024 közepe óta látványosan megtorpant ez a trend. A mostani adatok alapján a bérleti árak lényegében stagnálnak, a kínálat pedig fokozatosan csökken – miközben a kereslet is mérséklődik.
Ez a kettő együtt azt jelenti, hogy bár a piac kevésbé pörög, mégis kiegyensúlyozott maradt: a bérlők tárgyalási pozíciója némileg javult, de a bérbeadók sincsenek nehéz helyzetben. A bérlakás-piaci egyensúly tehát helyreállni látszik, ami hosszabb távon egészségesebb viszonyokat eredményezhet.
Októberi budapesti bérleti piac – két év távlatából
Az októberi adatok szerint az átlagos bérleti díj 256–257 ezer forint körül alakult, ami minimális visszaesés a szeptemberi értékhez képest. Ez gyakorlatilag stagnálást jelent: a bérleti díjak 2024 márciusa óta egy lassan emelkedő, majd az év második felében stabilizálódó sávban mozognak. Az árak a 2023-as átlaghoz képest így is mintegy 12–13%-kal magasabbak, de a növekedés üteme mára gyakorlatilag leállt.
A kínálati oldalon viszont folytatódott a csökkenés. Októberben kevesebb új hirdetés jelent meg, mint szeptemberben – ez körülbelül 20–25%-os visszaesést jelent az előző hónaphoz képest. Ugyanakkor ez a trend nem új: az elmúlt két évben minden ősszel megfigyelhető, hogy a szeptemberi „diákszezon” után visszaesik a hirdetések száma.
Összességében tehát a piac most egy természetes őszi korrekciót él meg, nem válságot. Az árak stabilak, a kínálat mérséklődik, a kereslet is visszafogottabb. Ez kedvez a bérlőknek, hiszen nagyobb az alkulehetőség, de a bérbeadók is könnyebben találnak megbízható bérlőt, mint a nyári túlpörgött időszakban.
Otthon Start és hatásai
Az elmúlt hónapokban az egyik legnagyobb kérdés az volt, hogy az Otthon Start program miként befolyásolja a bérlakáspiacot. Sokan attól tartottak, hogy a kedvezményes hitelek és támogatások miatt a bérlők tömegesen inkább vásárolni fognak, ami hirtelen keresletcsökkenést okoz a bérleti piacon.
A jelenlegi adatok alapján azonban ez nem következett be. Bár az Otthon Start miatt néhány tulajdonos valóban inkább eladásban gondolkodik, és ez némileg szűkíti a kínálatot, makrogazdasági szinten nem látszik drasztikus hatás. Az árak stabilak, a kereslet sem esett vissza jelentősen.
Úgy tűnik, hogy a program inkább a lakást vásárolni tervező, hitelképes réteget mozgatta meg, nem pedig a tipikus bérlői környezetet. Az albérletpiacon továbbra is sokan vannak, akiknek nincs elegendő önerőjük vagy hitelképességük, így a vásárlás helyett marad a bérlés.
A bérlői oldalon tehát nem érzékelhető tömeges elvándorlás, a bérleti piac inkább fokozatosan, természetes módon alkalmazkodik az új helyzethez.
Közjegyzői díjak emelkedése
Az ősz másik fontos híre a közjegyzői díjak ismételt emelkedése volt, amely a bérleti szerződéseket is érinti. Egy tipikus, kiürítési záradékkal ellátott bérleti szerződés közjegyzői díja ma már 60–65 ezer forint körül mozog, ami érezhető növekedés az egy-két évvel ezelőtti árakhoz képest.
A díjemelés hátterében részben jogszabályi változások állnak. Az Otthon Start programhoz kapcsolódó új feladatok miatt a közjegyzők bizonyos ügytípusokat – például az OSP-hez kapcsolódó ügyleteket – töredékáron kénytelenek végezni. Az ebből eredő bevételkiesést a kormányzat részben azzal kompenzálja, hogy más eljárások díjszabását, így a bérleti szerződések közjegyzői díját is megemelte.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a jogi biztonságért ma többet kell fizetni, de a közjegyzői okirat továbbra is a legmegbízhatóbb módja annak, hogy a bérbeadó a szerződésszegés esetén gyorsan és jogszerűen tudjon fellépni.
Diákszezon utóhatásai – természetes őszi korrekció a piacon
A szeptemberi „diákszezon” után minden évben tapasztalható egy természetes korrekció a bérlakáspiacon. Miután az egyetemisták és főiskolások nagy része már augusztus–szeptemberben lefoglalta az albérletét, októberre jelentősen visszaesik a kereslet, különösen a kisebb, belvárosi garzonok és az egyetemi környéki lakások iránt. Ennek következménye, hogy a kínálat látszólag megugrik, hiszen több lakás marad üresen rövid ideig, miközben az új bérlők száma mérséklődik.
Ugyanakkor ez a jelenség nem piaci gyengülést, hanem szezonális hullámzást jelez: minden évben megfigyelhető, hogy a szeptemberi csúcsidőszak után az őszi hónapokban lelassul a kiadás, majd az év végi időszakban újra stabilizálódik a piac. 2025 októberében is ezt látjuk – a bérlői aktivitás csökkent, de a kereslet szerkezete egészséges maradt, így a piac stabilan, túlzások nélkül működik.
Összegzés
A 2025 októberi albérletpiac legfontosabb jellemzője a stabilitás. Az árak stagnálnak, a kínálat mérséklődik, a kereslet pedig enyhén visszaesett – de ez mind természetes, szezonális mozgás. Az Otthon Start program eddig nem okozott drasztikus átrendeződést, a bérlők pozíciója kicsit erősödött, de a piac összességében kiegyensúlyozott maradt.
A bérbeadóknak tehát nincs okuk aggodalomra: továbbra is lehet megfelelő bérlőt találni, a bérlőknek pedig most több alkulehetőségük van. A közjegyzői díjak emelkedése ugyan kisebb plusz költséget jelent, de cserébe jogbiztonságot nyújt – ami a mai piacon továbbra is megéri az árát.