Ne dőljünk be a felkapott címeknek: A számok mást mutatnak
Az elmúlt hetekben számos médiabeszámoló arról szólt, hogy a nemrég bevezetett Otthon Start Program azonnali, drámai hatást gyakorolt a budapesti albérletpiacra: állítólag "földbe döngölte a bérleti díjakat", és ezzel megmentette a bérlőket.
Mint ingatlanpiaci kutatók, mi is figyelemmel kísérjük a változásokat, de a saját, kizárólag a budapesti albérletpiacra vonatkozó adatsoraink azt mutatják: ez a narratíva valószínűleg téves, vagy legalábbis erősen eltúlzott.
A látszólagos árcsökkenés (vagy stagnálás) nem az Otthon Start érdeme, hanem a piac megszokott, évenkénti őszi korrekciója.
A Szeptemberi Fordulat: Évről Évre Ismétlődik
Minden évben a nyári, keresletet pörgető időszak (beiskolázás, egyetemi felvételi) után, körülbelül szeptember közepétől a kereslet visszaesik, miközben a kiadó lakások száma továbbra is magas marad. Emiatt a kereslet-kínálat egyensúlya megbillen, és az albérleti díjak stagnálnak, vagy korrekcióba kezdenek. Ez egy természetes piaci ciklus.
Nézzük meg a budapesti havi átlagárak változását az elmúlt években, különösen a nyári főszezon és az őszi időszak közötti különbséget:
| Időszak (Hónap-Hónap) | Árkorrekció / Lassulás (Havi %-os Változás) |
| 2023. augusztus - szeptember | +0,26% (lassú, de még emelkedés) |
| 2023. október - november | -0,28% (korrekció) |
| 2024. augusztus - szeptember | +3,31% (extra erős szezonzárás) |
| 2024. szeptember - október | -0,25% (korrekció) |
| 2025. szeptember - október | -0,59% (korrekció) |
Mit jelent a 2025-ös ősz?
A 2025-ös októberi, kb. -0,6%-os havi csökkenés valóban figyelemre méltó, de nem tekinthető rendkívülinek az elmúlt évek korrekcióihoz képest, sőt, még a 2023-as év végi mozgáshoz hasonló mértékű.
A legfontosabb: a bérleti díjak a 2025. augusztusában mért történelmi csúcshoz képest estek vissza, ami egyszerűen a túlárazott lakások természetes leárazása és az alkupozíció javulása. Más szavakkal: a bérlőknek most jobb az alkupozíciójuk, mert a kínálat éppen meghaladja a keresletet.
Nem a Program a Rossz, Csak Még Nem Hat
Fontos hangsúlyoznunk: ezzel nem azt állítjuk, hogy az Otthon Start Program ne lenne hasznos vagy ne lenne jó szándékú! Az első lakásukat vásárló fiatalokat célzó, kedvezményes hitelkonstrukció hosszú távon minden bizonnyal élénkíti az adásvételi piacot, és ez közvetetten hatással lesz az albérletpiacra is.
Azonban a tények jelenleg még nem igazolják a "drámai áresést" Otthon Start hatására:
-
Időigény: Az Otthon Start tömeges hatásának eléréséhez idő kell. A hitelek igénylése, a lakások megtalálása és a birtokbavétel akár hónapokig tartó folyamat.
-
Volumen: A programmal lakást vásárlók elsősorban a bérlői piacról esnek ki (keresletcsökkenés). A befektetési célú vásárlásokból származó kínálatnövekedés hatása (a megvásárolt lakások kiadása) még csak most fog igazán megjelenni.
Konklúzió a számok alapján: A budapesti albérletpiac jelenlegi mozgása csupán a megszokott őszi szezonális korrekció. A média egy jól hangzó cím kedvéért „ráfogja” a programra a trendet, de a számok alapján az Otthon Start érdemi, mérhető hatása a bérleti díjakra még előttünk állhat, ha a program lendülete kitart.
Kutatásunk kizárólag a budapesti kiadó lakások kínálati átlagárait vizsgálja.