Az eladó ingatlan árazásának, a piac működésének, a keresői attitűdnek saját dinamikája van. Amikor egy ingatlant a piacra helyezünk, nagyon kritikus és rendkívül fontos, hogy milyen árral indulunk. Ezen milliók múlhatnak a végén. Bár, nem feltétlenül úgy, ahogy elsőre gondoljuk!
Az Alberlet.hu referensi csapatának egy jelentős része nagyon aktívan foglalkozik eladó ingatlanokkal. Így a megszerzett tapasztalatot, tudást, piaci ismereteket osztjuk meg a következőkben!
Az árazás és értékesítési stratégia vonatkozásában többféle megoldás lehetséges. Először, hogy túlságosan alulárazzuk, ez azért ritkán fordul elő, illetve relatíve könnyen javítható. Második a piaci áron, illetve pontosabban a piaci ár környékén történő hirdetés. (A tűpontos piaci árat, vagy fogalmazzunk úgy, rezervációs árat szinte lehetetlen megmondani, függ az aktív keresőktől, a piaci viszonyoktól, a konkurens lakásoktól, de közelítőleg elég pontosan meg tudjuk határozni.) Harmadik a magas árról indulunk és folyamatosan megyünk alacsonyabb árra, mindaddig, amíg el nem adjuk. A harmadik a lehető legrosszabb megoldás.
A második, vagyis a piaci áras és a harmadik, vagyis magas árról történő indulás dinamikáját hozzávetőleges időtartamokkal levezetem, hogy az esetek döntő többségében hogyan zajlik az értékesítés alakulása. Természetesen vannak ettől eltérő minták, de javarészt ezen az életúton megy végig az ingatlan az értékesítés során.
MAGAS ÁRON KEZDEM EL ÉRTÉKESÍTENI
- 1-14. nap: nincs érdeklődés, esetleg 1-1 kósza hívás, akik brutális alkukkal készpénzért megvennék.
- 15-30. nap: érzem, hogy valami nem kerek. De tartsuk az árat. Jönni fog valaki.
- 30-60. nap: módosítottuk az árat, csökkentettünk belőle picit. Még mindig a piaci ár fölött vagyunk. Szintén egy-két kósza hívás, nézelődő, de érdemben semmi nem történik.
- 60-90. nap: nincs mit tenni, ennél tovább nem tudjuk tartani az árat, így csökkentünk. Így már kelendőbb az ingatlan, viszont a keresők azt látják, hogy több, mint 60 napja a piacon van. Feltételezik, hogy valami nincs rendben az ingatlannak, ha ennyi idő alatt nem ment el.
- 90-120. nap: érdemi előrelépés nem történt, 3 hónapja a piacon az ingatlan. Újabb árcsökkentés. Így már a piaci áron van az ingatlan. Na végre, jönnek majd a vevők... De nem. Miért? Mert hiába piacképes az ingatlan, több hónapja látják a keresők. Azt gondolják, hogy valami nagyon nincs rendben az ingatlannal, így inkább elengedik.
- 120-150. nap: még mindig nem adtuk el… Menjünk még lejjebb az árral. Így már a piaci ár alatt vagyunk! A lakás teljesen beragadt a piacra, már az is többször látta, aki más településen keres csak… Viszont piaci ár alatt van. Így már jönnek az érdeklődők, megnézik. Viszont mivel régóta a piacon van, vannak érdeklődők, de rendkívül rossz az eladói alkupozíciók. Amit a vevők ki is használnak. Megjön az első, erősen alkudott vételi ajánlat, amit picit talán feljebb tudunk tornázni és eladásra került az ingatlant.
Eredmény: rendkívül hosszú értékesítési időszak, kevés érdeklődő, rossz tárgyalási pozíció és a végén piaci ár alatti eladás!
PIACI ÁRON KEZDEM EL
- 1-7. nap: rengeteg érdeklődés az ingatlanra, több szóbeli, írásbeli vételi ajánlat.
- 7-14. nap: a valódi vásárlási szándékkal rendelkező keresők menedzselése, vételi ajánlatok tétele. Ilyen helyzetben a vevők nem alkudoznak. Illetve a nagy érdeklődés miatt elég nagy az esély arra, hogy egymásra licitálnak. A horgonyhatás miatt némileg behatárolt a fölélicitálás mértéke. (Ami azt jelenti, hogy nem fognak hirdeteln dupla árat kínálni, behatárolt összegig tudunk csak felmenni.) Így végső soron alku nélkül, pár kör licittel megvan a végső vevő.
Eredmény: pár hetes értékesítési időszak, sok érdeklődő, gyors lefolyás és picivel a piaci ár fölött eladás!
A fenti eseménysorok az induló ár függvényében döntő többségében így zajlanak le. (Van kivétel, hogy valakinek megtetszik és megveszi, de ez annyira minimális és túl sokat tudunk bukni a végén, hogy személy szerint elkerülném a csodavárást.)
Mindazonáltal a fenti időtávok változhatnak, de megközelítőleg ilyen dinamikával zajlik le.
Vagyis kimondhatjuk, hogy egy jó árazással nem csak a piaci időt tudjuk lerövidíteni, de a végső árat is feltornázni és a lehető legjobb árat elérni. Az értékesítés során még vannak fontos dolgok, kommunikáció a vevővel, tárgyalási pozíció használata, vevői motivációs pontok és döntéshozatali metodika, amik szintén befolyásolják azt, hogy mennyire leszünk sikeresek.
Valamint ezek a standard, többségében piacon lévő ingatlanokra vonatkoznak. A budai villák saját több hektáros erdővel, az Andrássy úti teljes épületek nem tartoznak közéjük. Mindazonáltal közéjük tartoznak a lakhatási, befektetési célra ideális, 1-2-3 szobás lakások, kerületfüggően, de nagyjából 80 millió forintig.
Amennyiben segítségre van szüksége, kérdése árazással/eladással kapcsolatban, vegye fel velünk a kapcsolatot ITT!
Amennyiben eladó ingatlankínálatunkra kíváncsi, megteheti ITT!