A budapesti albérletpiac 2025-ben – akárcsak a teljes hazai lakáspiac – komoly érdeklődést vált ki mind a bérlők, mind a bérbeadók körében. Az elmúlt években a bérleti díjak folyamatos emelkedése mögött részben a lakásárak robbanásszerű növekedése, részben pedig a demográfiai és munkaerőpiaci hatások állnak. Ebben a cikkben átfogó képet adunk arról, hogy ma mennyibe kerül Budapesten albérletet találni, milyen trendek figyelhetők meg, és hogy ezek miként viszonyulnak az ingatlanpiac más szegmenseihez.
1. Aktuális bérleti díjak Budapesten
2025 utolsó negyedévében a budapesti átlagos kiadó lakások bérleti díjai körülbelül 250–260 ezer forint/hónap körül alakultak. Az egyszobás – vagy kis alapterületű – ingatlanok e sávban mozognak, míg a nagyobb, több szobás bérlemények ennél jóval magasabb árakat hozhatnak. Az átlagos medián érték a fővárosban december elején mintegy 260 ezer forint volt, miközben a kerületek között jelentős különbségek is megfigyelhetők (pl. a II. kerület akár 360 ezer forintos medián bérleti díjjal is szerepelt).
Nem ritka, hogy egy belső kerületi, jó állapotú albérlet havi díja ennél is magasabb, különösen ha látványosan jó közlekedési kapcsolatokkal vagy extra szolgáltatással rendelkezik.
2. Hogyan viszonyul a budapesti bérleti piac más európai városokhoz?
A Numbeo 2025 közepi adatai alapján Magyarország, és különösen Budapest, a közép-európai régió drágább ingatlanpiacai közé tartozik, ha az ár-jövedelem arányt nézzük. Ez nem feltétlenül azt jelenti, hogy nominálisan a legdrágábbak vagyunk, hanem azt, hogy az átlagbérhez viszonyítva a lakásárak (és közvetve a bérleti díjak) feszítettebbek, mint például Lengyelországban vagy Romániában.
Részletes elemzés:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/kozep-europai-ingatlanpiac-magyarorszag-budapest-numbeo-2025-mid
Érdemes megjegyezni azt is, hogy a bérleti díjak alakulása mérsékeltebb ütemben követi a lakásár-növekedést, így befektetői szemmel a bruttó hozamok közepesek maradnak (a hozamok jellemzően 3,5–3,8% körül mozognak), ami azt mutatja, hogy a bérleti piac jövedelmezősége nem kiugró.
3. Trendek és piaci dinamika
A bérleti díjak növekedési üteme Magyarországon vagy stagnál, vagy lassul, részben azért, mert a kínálat – különösen szezonálisan – bővül, másrészt pedig azért, mert egyes piaci szegmensekben az árszintek elérték azt a pontot, ahol az igények érzékelhetően lassultak.
Piaci összefoglaló:
https://www.alberlettippek.hu/blog/2025-augusztusi-budapesti-alberletpiaci-jelentes
Más adatforrások szerint 2025-ben a budapesti bérleti díjak növekedése ugyan még pozitív, de az éves alapon számított drágulás üteme inkább stagnáló vagy enyhén csökkenő tendenciát mutat.
Forrás:
https://www.alberlettippek.hu/blog/2025-oktoberi-budapesti-alberletpiaci-jelentes
Egyes statisztikák azt is jelzik, hogy a KSH–ingatlan.com bérleti indexe szerint 2025 őszén az éves bérleti díjak Budapesten és országosan is csökkenést mutattak, ami arra utal, hogy a piaci feszültségek mérséklődnek a kínálat és a kereslet aktuális viszonya alapján.
Forrás:
https://mabisz.hu/szemle/?p=92663
4. Drága vagy nem drága? – a megfizethetőség kérdése
Ha pusztán nominális értékekben nézzük a budapesti bérleti díjakat, azokat sokan magasnak érezhetik, különösen a fiatal bérlők vagy alacsonyabb jövedelmű háztartások számára. Az átlagos albérleti díj havi ~260 ezer forint – különösen ha hozzáadjuk a rezsit és egyéb költségeket – már sok esetben a jövedelem jelentős részét emésztheti fel.
Ugyanakkor érdemes a jövedelemhez viszonyítani az albérleti díjakat, hiszen más európai fővárosokban a nominális bérek és a megélhetési költségek sokszor jóval magasabbak, így relatív értelemben Budapest még nem a legdrágább európai város.
Összehasonlító adatok:
https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Budapest
5. Mit jelent ez a bérbeadók és bérlők számára?
Bérbeadók szemszögéből:
-
A bérleti díjak stabil keresletet biztosítanak, különösen Budapesten, ahol a diákok és fiatal szakemberek folyamatosan jelen vannak.
-
A hozamok közepesek, ezért sok befektető számára a bérbeadás inkább hosszú távú stratégia, mint gyors jövedelemforrás.
Bérlők szemszögéből:
-
A magasabb árak miatt a költségvetés tervezése kulcsfontosságú, különös tekintettel a belső kerületekben.
-
A bérleti piac trendjei alapján érdemes időben és alaposan keresni, akár külsőbb, kedvezőbb árú kerületekben is.
Összegzés:
A budapesti albérletpiac 2025-ben továbbra is feszes és viszonylag magas bérleti díjakat mutat, de az elmúlt hónapokban láthatóan stagnálás vagy enyhe csökkenés jelei is megjelentek. Ha relatív megfizethetőséget nézünk, Budapest még mindig a közép-európai nagyvárosok felső harmadába tartozik, de nem feltétlenül a legdrágább kategóriában. A bérleti díjak és a jövedelmek aránya, valamint a kínálat-kereslet dinamikája ma is kulcsfontosságú tényezők, amelyeket érdemes figyelemmel kísérni albérlet keresése vagy bérbeadása során.
Részletes háttérelemzés:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/kozep-europai-ingatlanpiac-magyarorszag-budapest-numbeo-2025-mid