Lezárult az év első hónapja, és az adatok alapján látható: a budapesti albérletpiac nem lassít. Bár a politikai és szabályozási környezet zajos a rövid távú lakáskiadás (Airbnb) korlátozása és az új állami támogatások miatt, a számok egyelőre rendíthetetlen stabilitást és lassú, de biztos drágulást mutatnak.

Bérleti díjak alakulása: Töretlen a trend

Az elmúlt két év (2024. január – 2026. január) statisztikáit vizsgálva kijelenthető, hogy a budapesti bérleti díjak trendje stabilan emelkedő. Érdemi törés vagy jelentős visszaesés nem látható a grafikonokon, csupán a szokásos szezonális ingadozások (például a nyári albérletkeresési szezon csúcsai) rajzolódnak ki.

A számok tükrében:

  • Átlagos bérleti díj: Míg 2024 januárjában még 232 000 Ft körül alakult az átlag, 2025 decemberére ez elérte a 271 000 Ft-ot. A 2026-os évet egy minimális korrekcióval, 267 000 Ft-os átlaggal indítottuk, ami a januári hónapokra jellemző piaci lassulásnak tudható be.

  • Medián ár: A medián (ami a kínálat közepét mutatja, így kevésbé torzítják a luxusingatlanok) a két évvel ezelőtti 200 000 Ft-ról 240 000 Ft-ra nőtt.

Trendelemzés: A piac "szívós". Hiába a magas inflációs környezet lassulása, a bérleti díjak beépítették a korábbi költségnövekedéseket. A 240 000 Ft-os medián ár kezd az új "normává" válni Budapesten, és jelenleg semmi nem utal arra, hogy ez a közeljövőben érdemben csökkenne.

 Airbnb-háború: Miért nem látunk még olcsóbb albérleteket?

A VI. kerület (Terézváros) úttörőként vezette be a szigorítást, elméletileg nulla napra korlátozva a rövid távú kiadás lehetőségét. A hírek szerint az ellenőrzések folyamatosak, a büntetések pedig valósak. A példa ragadós: a hírek szerint már az V. és a VII. kerület, sőt más belső kerületek is hasonló korlátozásokat fontolgatnak a lakhatási válság enyhítésére.

Azonban a szakmai szervezetek nem hagyják annyiban. A Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke szerint ez nem szabályozás, hanem „ellehetetlenítés”, ami komoly jogi vitákat és piaci feszültséget szül.

De hol vannak a felszabaduló lakások? Sokan azt várták, hogy az Airbnb-tiltás miatt lakások ezrei öntik el a hosszú távú bérleti piacot, lenyomva az árakat. Ez eddig elmaradt. Ennek két fő oka van:

  1. Felszereltségbeli különbségek: Az Airbnb-re optimalizált lakások "mini-szállodaként" funkcionálnak. Gyakran hiányoznak belőlük a hosszú távú ottlakáshoz elengedhetetlen elemek: kevés a tárolóhely (szekrények), a konyha pedig csak mikrózásra vagy egyszerűbb főzésre alkalmas, nem egy család napi szintű kiszolgálására.

  2. Kivárás: A tulajdonosok egy része nem adja bérbe hosszú távra az ingatlant, hanem inkább az eladási piacon próbálkozik, vagy kivár, hátha a jogi csatározások során enyhül a szabályozás.

Összességében: bár a VI. kerületben elindult egy folyamat, a hosszú távú piacon egyelőre nem jelentek meg tömegesen ezek az ingatlanok, így a bérleti díjakra gyakorolt hatásuk eddig elhanyagolható.

 Otthon Start: Segítség a fiataloknak vagy újabb befektetői aranybánya?

Az állam által indított Otthon Start program célja elvileg a fiatalok lakáshoz jutásának támogatása lenne. A valóság azonban árnyaltabb képet mutat.

Vincze Edit, az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője a Portfoliónak adott interjújában rávilágított a program első hónapjainak tapasztalataira. Szavainak súlyt ad, hogy az Otthon Centrum az ország egyik legnagyobb ingatlanközvetítő hálózata, így rálátásuk van a valós tranzakciós adatokra.

"A tapasztalatunk az, hogy az első hónapokban a vevők több mint egyharmada – mintegy 30-40%-a – befektetési céllal vásárolt" – nyilatkozta Vincze Edit.

Gyakran találkoznak olyan esettel, ahol „családi” portfóliókat építenek ki, több lakást is megvásárolva a program keretein belül, ami egyértelműen nem a saját lakhatást, hanem a profittermelést szolgálja.

Mit jelent ez az albérletpiacnak? Ezek a lakások jó eséllyel előbb-utóbb megjelennek a bérleti piacon kínálatként. Ez elméletileg mérsékelhetné az árakat, de jelenleg ennek semmi jele.

  • Nincs bérlői elvándorlás: Nem látjuk, hogy a bérlők tömegesen hagynák el az albérleteket, hogy saját lakásba költözzenek az Otthon Start segítségével.

  • Kereslet-kínálat egyensúlya: Bár a kínálat a befektetők révén nőhet, a kereslet továbbra is rendkívül magas Budapesten, így a trend továbbra is az oldalazás vagy a lassú emelkedés marad.

 Összegzés

A budapesti albérletpiac 2026 februárjában is stabil. A politikai intézkedések (Airbnb-korlátozás, Otthon Start) egyelőre nem hoztak áttörést az árak csökkenésében. A bérlőknek továbbra is magas díjakkal és erős versennyel kell számolniuk, miközben a piaci szereplők a szabályozási környezet tisztulására várnak.