Az árak konzerválódtak – a piac kivár, de a nyomás nő

Az alberlet.hu ingatlanreferensi csapata minden hónapban górcső alá veszi a fővárosi bérleti piac mozgásait. Az áprilisi adatok beérkezésével most egy érdekes hónapot zárunk: olyan számokat látunk, amelyek pontosan azt nem mutatják, amit a piaci szezonalitás alapján vártunk volna. Pontosabban: nem történt semmi. És ez maga a legbeszédesebb jelzés.

Stagnálás magas szinten – ami nem véletlen

Áprilisban az átlagos bérleti díj 266 519 forint, a medián 240 000 forint volt. Ha mindkét értéket összevetjük a márciusi adatokkal (átlag: 267 077 Ft, medián: 240 000 Ft), gyakorlatilag azonos számokat kapunk. A piac befagyott a téli-tavaszi csúcs közelében.

Ez azért érdemel külön figyelmet, mert egy évvel ezelőtt nem ez történt. 2025 áprilisában a márciusi 256 256 forintos átlagról 246 949 forintra esett vissza az átlagár – ez közel 4%-os korrekció volt egyetlen hónap alatt. Még a medián is mozdult: a márciusi 230 000-ről 225 000-re mérséklődött. Akkor a tavaszi piac tehát egy érezhető lélegzetvételt vett, mielőtt belekezdett az újabb emelkedési ciklusba.

Idén ez a korrekció elmaradt. A számok megdermedtek, a kínálati oldalon viszont egyre nagyobb nyomást érzünk – és ez a kettő együtt egy fontos üzenetet hordoz.

A piac két éves visszatekintése

Érdemes egy pillantást vetni a hosszabb távra is. Két éve, 2024 áprilisában az átlagos bérleti díj 235 896 forint, a medián 209 500 forint volt. Mára az átlag 13%-kal, a medián 15%-kal magasabban áll. Ez két év alatt jelentős drágulás, de ami most látszik: a piac elérkezett egy plafonhoz, amiről nem akar lemozdulni. A 240 000 forintos mediánszint immár fél éve – decembertől folyamatosan – tartja magát.

Kínálati oldal: nő a nyomás

Itt válik igazán izgalmassá a kép. A mennyiségi adatokat százalékos összehasonlításban nézve:

  • A mostani április közel 10%-kal több aktív hirdetést mutat, mint 2025 áprilisa volt.
  • A két évvel korábbi szinthez képest kicsivel maradunk csak el, gyakorlatilag ugyanaz a piaci telítettség, mint 2024 elején.
  • A márciusi adathoz képest körülbelül 10%-kal csökkent a kínálat, ami a tavasszal normálisan jellemző bérlői átrendeződésre utal: aki most költözött, az márciusban szerződött.

Ez a kínálati többlet az alkupozíciókban már most látszik. A bérbeadók korábbi évekhez képest hosszabban tartják kint hirdetéseiket, és többször hajlandóak engedni az árból a végső megegyezésnél – különösen a 250 000 forint feletti kategóriában.

Mire számítunk a nyári hónapokban?

Az albérletpiac szezonális dinamikája rendkívül kiszámítható, és érdemes most előre megnézni, mi vár ránk. A nyári csúcs – július és augusztus – minden évben hozza a kínálati robbanást: a két év adatait egyben nézve a július-augusztusi átlagos kínálat mintegy 38%-kal magasabb az éves átlagnál. Az egyetemi felvételik, a tanévkezdéshez igazodó költözések és a befektetők szezonalitása együttesen rakja össze ezt a csúcsot.

A keresleti oldal is megemelkedik ilyenkor, de a tapasztalat azt mutatja, hogy a kínálati többlet erősebb a keresletinél. 2024-ben például a júniusi 253 006 forintos átlagról júliusra 237 465-re esett vissza – ez 6%-os korrekció volt egyetlen hónap alatt, a nyári piaci nyomás eredménye. Tavaly nyáron ez kevésbé volt látványos, de a kínálatbővülés idén is jönni fog, és a mostani kiindulási helyzet (kínálati többlet, stagnáló árak) alapján reális forgatókönyv, hogy a júliusi adatokban újra megjelenik egy hasonló korrekció.

Tipp bérbeadóknak: Akik most fontolgatják a kiadást, érdemes átgondolni a júliusi-augusztusi időzítést. Bár a nyári hónapokban érkezik a legnagyobb bérlőtömeg, a kínálat brutális mértékben megemelkedik, és ez sokszor felemészti azt a keresleti előnyt, amiért az ember a nyárra várt. A májusi-júniusi időablakban jellemzően jobb az erőviszony a bérbeadó számára – kevesebb a versenytárs, és a kereslet már elindult.

A választások utáni piac: nem érzékelünk sokkhatást

Április 12-én lezajlottak az országgyűlési választások, és sokakat foglalkoztat, hogy ez vajon megérezteti-e majd a hatását az albérletpiacon. A rövid válasz: a mostani adatok alapján nem, és érdemes körüljárni, miért.

A bérleti piacot két oldal mozgatja: a kínálat és a kereslet. Mindkettő strukturálisan stabil, és egyik oldalon sem látunk olyan eseményt, ami sokkhatásként érné a piacot.

A kínálati oldalon akkor változna érdemben a kép, ha nagy mennyiségű új lakás érkezne a piacra. Új építésű ingatlanokra azonban várni kell – az építkezés időigényes, és a már elindított projektek üteme nem fog hirtelen megváltozni. Egy esetlegesen kiterjesztett kerületi Airbnb-szabályozás elvileg felszabadíthatna lakásokat a hosszú távú kiadási piacra, de jelen állás szerint csak a VI. kerületben él hatályos korlátozás, a többi belvárosi kerület ilyen jellegű mozgásáról nincsen konkrét hír.

A keresleti oldalon egy nagy bérlőtömeg megjelenése vagy elvándorlása mozdítana valamit. Sem arról nincs jelzés, hogy a Magyarországon kívül élő honfitársaink tömegesen hazatérnének, sem arról, hogy nagyobb cégek expanziójával külföldi munkavállalók ezrei érkeznének. Az Otthon Start Program továbbra is enyhén szívja a fiatal párokat a vásárlási piac felé, de ezt a hatást már az elmúlt hónapok adataiban beépítettük – ez nem új tényező.

A cikk megírásának időpontjában tehát nem látunk olyan eseményt, amely sokkhatásként érné az albérletpiacot. A választások utáni heteket a már kialakult dinamika fogja meghatározni: stagnáló árszint, lassan bővülő kínálat, fokozatosan erősödő bérlői alkupozíció.

Mit jelent ez a számokban?

Összerakva a képet: az áprilisi adatok azt mutatják, hogy a piac elért egy egyensúlyi pontot, amiről egyelőre nem akar lemozdulni. Az árak konzerválódtak. A márciusi értékek áprilisban változatlanul kitartottak, miközben a tavalyi tavaszi piac mutatott egy érezhető korrekciót. Ez önmagában arra utal, hogy a 240 000 forintos medián és a 266–267 000 forintos átlag a piac új, stabil sávja lett – legalábbis addig, amíg egy érdemi külső hatás nem rendezi át a viszonyokat.

A kínálati nyomás nő, ami a nyári hónapokra tartogathat egy 4–6%-os átmeneti árkorrekciót, ahogy 2024-ben is láttunk. De az alaptrend – a 240 000 forintos mediánszint – ettől még valószínűleg stabilan kitart a következő hónapokban.

Összefoglalás

Április számai a nem-történés hónapját mutatják: a márciusi árak változatlanul kitartottak, miközben tavaly ilyenkor 4%-os tavaszi korrekciót láttunk. A kínálat egy éves összevetésben közel 10%-kal bővebb, a két éves átlagot is megközelíti – ez tartós alkupozíciót teremt a bérlőknek. A nyári szezon hagyományos kínálati csúcsa (az éves átlag fölött ~38%-os bővülés) valószínűleg idén is hoz egy mérsékelt árkorrekciót, de a piac alaptónusa stabil. A választások a bérleti piacon nem hagytak nyomot, és pillanatnyilag nem látunk olyan eseményt, amely ezt megváltoztathatná. A bérbeadóknak érdemes inkább a tavasz végét célozni, mint a nyár közepét – a júliusi kínálati hullám sok esetben felemészti azt a többletkeresletet, amiért az ember a nyárra várt.