Az ingatlanáremelkedés megtorpanása

Az utóbbi időben Budapest bérleti díjai tovább emelkedtek, de a trend stabilitása kérdésessé vált. Jelenleg kb. 258 ezer forint az átlagos bérleti díj a fővárosban. Ha megnézzük az elmúlt két év adatait, látható, hogy:

  • Egy év alatt (2024. szeptember – 2025. szeptember) az átlagos bérleti díj kb. 7-8%-kal emelkedett.

  • Két éves távon (2023. szeptember – 2025. szeptember) ez az emelkedés kb. 15-18% körül mozog – azaz összességében jelentős, de nem robbanásszerű növekedés.

Az is feltűnik, hogy az utóbbi hónapokban az emelkedés üteme lassulni látszik: augusztustól szeptemberig az átlagdíj növekedése sokkal mérsékeltebb volt, mint korábban – ami arra utal, hogy a piaci és keresleti oldalról kezdenek érvényesülni fékező tényezők.

Érdemes kiemelni, hogy tavaly nyáron volt egy viszonylag nagy ugrás az átlagdíjakban, utána pedig — különösen az év vége felé – kisebb korrekció tapasztalható volt. Ez részben szezonális hatásokkal magyarázható, részben azzal, hogy több kiadó is alkalmazkodik a piaci helyzethez, és a bérlők alkupozíciója erősödik.

 

A kiadó lakások mennyisége és piaci mozgás

A kínálat alakulása is kulcsfontosságú: a kiadó lakások száma erősen ingadozik, éves ciklusokat mutatva. Néhány fontosabb megfigyelés:

  • Augusztustól decemberig minden évben csökken a kiadó lakások mennyisége – ez várható jelenség, de ez konzerválja az árakat, mivel kevesebb a választék, így a bérlők kevesebb alternatívából választhatnak.

  • Az elmúlt évben az augusztusi csúcsot követően látványos visszaesés következett november–december irányában, ami a kínálat szűkülését mutatja.

  • Ugyanakkor általánosságban a kínálat nem növekszik olyan mértékben, hogy az árakat jelentősen lenyomja; a kereslet és az érdeklődés továbbra is fennáll, különösen a jól elhelyezkedő, jó állapotú lakások esetén.

Belátható tehát, hogy bár csökken a kínálat bizonyos időszakokban, ez nem azonnal eredményez árrobbanást lefelé — inkább fékezi a növekedés tempóját.

 

Az Otthon Start program hatása és kilátások

Az Otthon Start Program komoly változást hozhat az ingatlanpiacon – különösen Budapesten –, már most érzékelhetők jelei annak, hogy a bérlők, illetve potenciális vásárlók elgondolkoznak a bérlés helyett a tulajdonlás lehetőségén.

Amit tudunk (Koncz Zsófia államtitkár nyilatkozataiból):

  • Egy hét alatt több mint 5 ezer hiteligénylés érkezett be az Otthon Start Programmal kapcsolatban.

  • 2025 január–júliusban havi átlagosan 6 904 lakáscélú hitel szerződés született. Az Otthon Start ügyében leadott igénylések alapján szeptember folyamán akár 20 ezer körüli igénylésszámra lehet számítani.

  • A hitel fix 3%-os kamatozású, legfeljebb 50 millió forint, akár 25 éves futamidővel, 10%-os önerővel.

  • Fontos: a program összevonható lesz más otthonteremtési támogatásokkal.

Hatások, kilátások:

  • Az Otthon Start program hatására sok bérlő dönthet úgy, hogy inkább vásárlásba fog, különösen ha hosszabb távra tervez és a hitel feltételei kedvezőek maradnak.

  • Nem minden vásárlás hoz új bérleti ingatlant a piacra: sokan saját használatra vesznek, mások viszont kifejezetten befektetési céllal. A saját célú vásárlások esetében kérdés, hogy a bérlők azonnal kilépnek-e a piacról, vagy kivárják a bérleti időszak végét – de előbb-utóbb mindenképp keresletcsökkentést okoznak. A befektetési célú vásárlások pedig közvetlenül növelhetik a kínálatot. Ez két irányból is fékezheti a bérleti díjak emelkedését.

  • Szakértők szerint az igazi „roham” októberben várható: ekkor sok érdeklődő fogja látni, milyen szerződési lehetőségek, támogatások és hitelfeltételek érhetők el.

Összességében az Otthon Start mérsékelt csillapító hatással lehet a bérleti díjak növekedésére: a kereslet csökkenése és a kínálat esetleges bővülése egyaránt lefelé hathat az árakra. A hatás pontos mértéke azonban bizonytalan, így inkább lassuló ütemre, semmint drasztikus csökkenésre lehet számítani.

 

Nemzetközi példák és párhuzamok Budapestre

UK – Help to Buy: újépítésű lakások vásárlását segítette alacsony önerővel és állami hitellel. Hatása: az árak emelkedtek, a kínálat nem nőtt számottevően, így a bérleti díjakra közvetlen hatás alig volt, legfeljebb lassabb növekedés.

Lengyelország – Mieszkanie Plus: olcsóbb bérlakások építését támogatta, de a bérleti díjak országosan így is meredeken emelkedtek, mert a kereslet erősebb volt a kínálatnál.

Írország – First Home Scheme, Németország – Baukindergeld: főként saját tulajdonszerzést ösztönöztek, ami a bérlői kereslet csökkenésén keresztül mérsékelte a bérleti díjak emelkedését, de érdemi árcsökkenést nem hoztak.

Párhuzam Budapesttel: az Otthon Start program hatására várhatóan a vásárlások száma nő, ami a bérlői keresletet csökkenti, befektetői vásárlásokkal pedig a kínálat bővülhet. Ez két irányból is fékezheti a bérleti díjak emelkedését – de tartós, nagy mértékű csökkenésre a nemzetközi példák alapján nem számíthatunk.

 

Fűtési szezon közeledtével: rezsi, fűtés, költségek

Ahogy közeledik a hideg évszak, egyre fontosabb a bérlők és a bérbeadók számára is, milyen fűtési megoldásokkal rendelkezik az ingatlan, milyen a hatékonysága, és mennyi a várható költsége.

Gyakori fűtési megoldások összehasonlítása

Fűtés típusa Előnyök Hátrányok / kockázatok Költséghatékonyság és fenntarthatóság
Gázkazán Gyors reagálás, viszonylag olcsó fajlagos költséggel induló beruházás Gázár ingadozás, karbantartási költségek, ill. ha rossz az állapot vagy a szigetelés, magas fogyasztás Jó hatékonyság mellett mérsékelt költség, de érzékeny az energiaárakra
Táv-fűtés (district heating) Központi hőellátás, nincs szükség külön kazánra, szabályozhatóság, vastag falak esetén jó hatásfok, kényelmes Ha a távhő ára nő, ha a szolgáltatás nem hatékony; a rendszer karbantartása, átállások költségei jelentősek lehetnek Fenntarthatóbb ha a forrás, eljárás korszerű, de nem mindig olcsóbb – főként, ha a fogyasztás alacsonyabb szintre van hozva (jó szigetelés, modern ablakok)
Elektromos fűtés Egyszerűen telepíthető, nincs helyigénye kazánnak, karbantartás alacsonyabb lehet Áram díja magas lehet; nem minden ház alkalmas a nagy fogyasztási igény támogatására; csúcsidőben terhelés Ha megújuló áramforrásból vagy kedvezményes tarifával lehet használni, akkor versenyképes lehet; egyébként drágább lehet
Hőszivattyú Nagyon magas hatásfok, akár több mint kétszer-háromszoros hatékonyság gázhoz képest, alacsony működési költséggel hosszabb távon; környezetbarát Magas beruházási költség, szükség lehet jó hőszigetelésre, megfelelő helyre a kültéri egységnek, zaj, engedély kérdések Közepes-hosszú távon nagyon kedvező, ha támogatások vannak, és ha az energia ára nem zuhan vissza; jól alkalmazható újépítésnél vagy felújítás során

Külső kockázatok: gázár, ellátás

  • Az orosz-ukrán konfliktus, illetve az orosz gázra való nagyobb függés kérdése továbbra is jelen van: bár az EU‐irányú szerződések és alternatív beszállítók javíthatják az ellátásbiztonságot, a piac árreakcióit nem lehet teljesen kiszűrni.

  • Gázár-emelkedés esetén a gázkazános lakások lakói szembesülhetnek hirtelen magasabb rezsiköltséggel; a távfűtés, ha stabil, versenyképesebb megoldás lehet – de itt is az érvényben lévő díjszabás, karbantartás és az energiaforrás (pl. megújuló vagy nem) számít nagyban.

Praktikus tippek a bérlőknek

  • Ellenőrizd a lakás hőszigetelését, nyílászáróinak állapotát – akár egy jól szigetelt ablak is jelentős megtakarítást hozhat.

  • Használj termosztátot, időkapcsolót – ne fűts folyamatosan teljes teljesítményen, hanem csak amikor szükséges.

  • Tájékozódj a fűtés típusa mellett, hogy hogyan mérik el a hőt/energiát – pl. központi rendszer esetén lehet költségmegosztó, vagy van-e szabályozható szakasz.

  • Energiahatékony világítás, korszerű hőmérséklet-beállítások segíthetnek; ne hagyd feleslegesen melegen a szobákat, főleg ha gyakran szellőzöl.

Bérbeadói aspektus

  • Egy alacsony rezsijű lakás, korszerű fűtéssel, jó hőszigeteléssel sokkal vonzóbb lesz a piacon: a bérlők egyre érzékenyebbek a rezsi nagyságára.

  • A beruházások megtérülhetnek: ha kisebb rezsivel kínálod kiadásra, feltehetően gyorsabban kiadható, és jobb bérleti díjat lehet kérni stabilabb bérlői háttérrel.

  • A modern fűtési rendszerek, illetve energiahatékony felújítások növelik az ingatlan értékét is – nemcsak bevételi szempontból, hanem eladáskor is.

 

Összegzés és előretekintés

  • A bérleti díjak Budapesten tovább nőttek, de a növekedés üteme lassul, részben szezonális hatások, részben a kínálat-kereslet viszony finomodása miatt.

  • Az Otthon Start program komoly beavatkozás lehet: növelheti a vásárlási kedvet, csökkentheti a bérlési keresletet, így mérsékli az árak növekedését.

  • A fűtési szezon, energiaárak, fűtési rendszerek hatékonysága továbbra is kulcstényezők – mind bérlői, mind bérbeadói oldalról.

  • Ha az Otthon Startból sokan élnek, október-november táján már látható hatása lehet a kínálati oldalon is; azonban a teljes piacvédő hatás nem azonnali, és sok múlik a támogatások, hitelfeltételek és energiaárak alakulásán.