Novemberi budapesti bérleti piac – két év távlatából

A budapesti bérleti díjak alakulása az elmúlt két évben jól követhető tendenciát mutat: 2023 végétől 2025 novemberéig a havi átlagos bérleti díjak lassú, de kitartó emelkedésen mentek keresztül. Miközben 2024-ben még látványosabb havi kilengések voltak jellemzők, addig 2025-ben egy sokkal stabilabb, kiegyensúlyozottabb pályára állt a piac.

Az árak 2024 tavaszától 2025 őszéig gyakorlatilag folyamatosan növekedtek, kisebb megtorpanásokkal, de valódi visszaesés nélkül. A 2025. novemberi érték minden korábbi hónapot felülmúl, ami egyértelmű jelzés arra, hogy Budapest bérleti piacán a kereslet továbbra is erős, a kínálat pedig lassan reagál. 

A grafikonon jól látszik, hogy míg 2024 szeptembere és 2025 januárja között az átlagos bérleti díj nagyjából 243 ezer Ft/hónap körül mozogtak, addig 2025 novemberére már tartósan 260 ezer Ft felett vannak.

Szezonális visszaesés nélkül – miért nem estek vissza idén ősszel a bérleti díjak?

Normális években a budapesti bérleti piacon szeptembertől novemberig egy kisebb lehűlés tapasztalható:

  • csökken az albérletkeresés intenzitása a nyári csúcsszezon után,

  • kevesebb új bérlő jelenik meg,

  • emiatt az árak gyakran stagnálnak, esetenként enyhén vissza is csúsznak.

2025-ben azonban ez a jelenség gyakorlatilag eltűnt.
Az árak az őszi hónapokban nem hogy csökkentek volna, hanem szemmel láthatóan tovább erősödtek. Bár a növekedés üteme nem volt gyors, a trend egyértelműen felfelé mutat.

Ennek három fő oka van:

  1. A kínálat hosszú távon stabil maradt, sőt enyhén szűkült.

  2. A kereslet őszi visszaesése jóval mérsékeltebb volt, mint a megszokott szezonális mintázat.

  3. A bérleti díjak növekedését továbbra is erősen támogatja a lakásárak emelkedése és az új lakások korlátozott száma.

Hány lakás van a piacon? – Meglepően stabil kínálat

A 2023–2025 közötti aktív hirdetésszám alapján kijelenthető, hogy:

  • a novemberi kínálat közel azonos volt 2023-ban, 2024-ben és 2025-ben is, vagyis éves összevetésben a piacon lévő lakások mennyisége lényegében nem változott;

  • a havi ingadozások megmaradtak, de ezek inkább szezonális mintázatot mutatnak, nem pedig strukturális kínálati átalakulást;

  • az ősz végi visszaesés 2025-ben is megjelent, ugyanakkor mértéke csupán közepes, nagyjából a tavalyi évhez hasonló arányú, vagyis jellemzően 8–12% közötti csökkenést jelentett az október–novemberi időszakban.

Ez a minta azért fontos, mert jól látszik: az őszi visszaesés minden évben hasonló nagyságrendű, egyik év sem hozott érdemi eltérést. A 2025-ös trend sem jelzi a kínálat szűkülését, inkább azt, hogy a piac stabilan követi az évek óta megszokott szezonalitást.

Mindez jól alátámasztja, hogy a bérleti díjak emelkedése nem a lakások eltűnéséből vagy a kínálat csökkenéséből fakad, hanem sokkal inkább:

  • a hosszú távú árkorrekcióból,

  • a bérlők fizetőképességének erősödéséből,

  • és abból, hogy a keresleti oldal 2025-ben ősszel sem hűlt vissza érdemben.

Ezért látjuk azt, hogy a bérleti díjak még az őszi hónapokban sem estek vissza.

A budapesti lakásügynökség – jó szándék, de korlátozott hatás

A fővárosi lakásügynökség 2024–2025-ben is aktívan működött, és bár a koncepció társadalmi szempontból kifejezetten támogatandó, a bérleti piac egészére gyakorolt hatása elenyésző.

A rendelkezésre álló információk alapján:

  • 2025-ben a beköltözők száma közelíti a 100 főt,

  • ha lakásonként 2–3 fővel számolunk, akkor ez nagyjából 40–50 lakást jelent,

  • márpedig a budapesti albérletpiac aktív kínálata ennél nagyságrendekkel nagyobb, így a hatás inkább szimbolikus, mint piaci erejű.

A program pénzügyi logikája szintén erősen behatárolja a tulajdonosi motivációt:

  • A tulajdonos a piaci ár maximum 70%-át kapja bérleti díjként.

  • A valóságban viszont az esetek jelentős részében a tulajdonos által elképzelt ár 15–20%-kal magasabb, mint a tényleges piaci érték.

  • Ehhez képest még lejön 30%, így a tulajdonos a saját elképzeléséhez viszonyítva alig 56–60%-os bevételt realizálna.

A modell társadalmi haszna vitathatatlan, de nem várható tőle piaci fordulat, sem a bérleti díjak széles körű csökkenése.

Nemzetközi példák alapján a bérleti díjakat csak drasztikusan megemelkedő kínálat képes letörni – ehhez elsősorban új építési projektek szükségesek, nem pedig az állomány újraelosztása.

VI. kerületi Airbnb betiltás – lesz ebből bérleti dömping?

  1. január 1-től a VI. kerület nem ad ki új rövidtávú lakáskiadási (Airbnb) engedélyeket. Fontos azonban látni:

  • A meglévő engedélyeket nem veszik el.

  • Csak új tulajdonos nem kaphat új engedélyt.

  • Ha a lakást céges tulajdonban üzemeltetik, és a céget adják el – nem pedig az ingatlant –, a tevékenység folytatható.

Ezért:

  • nem várható, hogy rövid távon jelentős mennyiségű Airbnb-s lakás jelenik meg a hosszútávú bérleti piacon,

  • a változás hatása lassú, évek alatt kibomló folyamat,

  • a rövidtávú kínálat csökkenése inkább az Airbnb árak növekedésében lehet látványos.

A Kúria döntése alapján az önkormányzat szabályozási gyakorlata jogszerű, így várható, hogy más kerületek is követhetik ezt az utat – elsősorban azok, ahol az Airbnb valóban tömeges.

A Kormányzati Statisztika szerint 2024 végén Budapesten közel 26 ezer szobában fogadtak vendégeket a magánszálláshelyeken, ami jól mutatja, milyen jelentős kapacitású és gazdasági súlyú szegmensről beszélünk. Ez a szám nem lakásokra, hanem szobákra vonatkozik, tehát a ténylegesen működő ingatlanok száma ennél jóval kisebb, összességében néhány ezer körül mozoghat, de így is komoly jelenléttel bír bizonyos belső kerületekben. A koncentráció különösen a VI. és VII. kerületben volt kiemelkedő, ahol a turisztikai kereslet és a rövidtávú kiadás gazdasági jelentősége miatt az Airbnb-típusú működés évek óta erősen dominálja a lakásállomány egy részét. A 26 ezres szobaszám azonban azt is megmutatja, hogy egy-egy kerületi szabályozás – még ha szigorú is – önmagában nem képes azonnal átformálni a város teljes rövidtávú piacát, mivel a kínálat túlnyomó része továbbra is legális keretek között működik, és a szabályozások lassan, fokozatosan fejtik ki tényleges hatásukat.

A szabályozás tehát nem azonnal forgatja fel a piacot, hanem fokozatosan, az elkövetkező években fejti ki a hatását. Az Airbnb-lakások nagy része jelenleg is stabilan működik, és mivel a meglévő engedélyeket nem vonják vissza, ezek a lakások továbbra is a rövidtávú kínálatban maradnak. A tényleges piacra kerülés akkor következik be, amikor egy-egy lakás tulajdonost vált, ám ez jellemzően évi néhány száz, nem pedig több ezer ingatlant érint, ezért a hosszútávú bérleti kínálatot érdemben nem bővíti.

Új lakások: csökkenő átadások, de robbanásszerű engedélyezés – hogyan hat ez a bérleti piacra?

2025-ben Budapesten:

  • az átadott új lakások száma csökkent,

  • de az építési engedélyek száma drasztikusan nőtt.

A jelenlegi átadásokat 3 kerület dominálja:

  • IX. kerület – messze a legtöbb új lakással,

  • XI. kerület,

  • XIX. kerület.

A fővárosi új lakások több mint kétharmadát ebben a három kerületben adták át.

Hol épül majd a legtöbb új lakás? (2025. engedélyek alapján)

A jövőbeni kínálatot szinte egyedül két kerület határozza meg:

  • XI. kerület: kb. 3400 engedély,

  • XIII. kerület: 1500+ engedély.

A négy leggazdagabb kerület (XI., XIII., X., XV.) együtt adta ki a fővárosi engedélyek több mint 75%-át.

Mit jelent ez a bérleti piacra nézve?

Rövid távon:
– A kínálatot nem növeli, hiszen átadások száma alacsony.
– A bérleti díjak ezért továbbra is stabilan emelkedhetnek.

Középtávon (2026–2027):
– Az engedélyek 1,5–2 év múlva válnak átadásokká.
– A kínálat hirtelen megugorhat a XI. és XIII. kerületben.
– Ez lokálisan lassíthatja az árnövekedést.

Hosszú távon:
– A budapesti bérleti piacot nem egy-egy kerület változása mozgatja, hanem a teljes városi kínálat.
– A most engedélyezett több ezer lakás akkor fejti ki a hatását, ha a projektek valóban megépülnek.
– Ha a kínálat érdemben nő, akkor csak ekkor várható a bérleti díjak mérséklődése.

Összegzés – mit látunk két év távlatából?

  1. Az árak stabilan emelkedtek, 2025 novemberére történelmi csúcsot érve.

  2. Az őszi szezonális visszaesés gyakorlatilag eltűnt – a bérleti díjak nem csökkentek.

  3. A kínálat éves szinten stabil, nincs számottevő különbség a 2023–2025 közötti novemberek között.

  4. A lakásügynökség hatása marginális, nem tudja érdemben befolyásolni a teljes piacot.

  5. A VI. kerületi Airbnb-szigorítás hosszú távú hatású, rövid távon nem árasztja el a piacot új lakásokkal.

  6. Az újépítésű piac kettős képet mutat:
    – átadások csökkennek,
    – engedélyek robbanásszerűen nőnek.

  7. A bérleti díjak mérséklődése csak akkor várható, ha a most engedélyezett projektek nagy arányban megépülnek.