Megtorpant a bérleti díjak emelkedése, diákszezon

Az elmúlt hónapokban a bérleti díjak növekedési üteme érezhetően lassult, helyenként megtorpant. Jelenleg a budapesti átlagos bérleti díj 258 ezer forint körül alakul. Az egy- és kétszobás lakások árai továbbra is lineáris emelkedést mutatnak, ugyanakkor a háromszobás lakások esetében az utóbbi két hónapban enyhe árcsökkenés tapasztalható.

Sokan attól tartanak, hogy a diákszezon beköszöntével ugrásszerű áremelkedés következik be. A piaci adatok azonban más képet festenek: a diákok nem minden lakástípust keresnek, így nincs közvetlen hatásuk a teljes albérletpiacra. Ráadásul számos hallgató kollégiumban, saját tulajdonú ingatlanban lakik, vagy ingázik, így valójában csak egy szűkebb réteg jelenik meg tényleges keresletként.

Mindeközben a kínálat is alkalmazkodik: a bérbeadók többsége augusztusra időzíti a diákok számára vonzó, úgynevezett „diákkompatibilis” lakások piacra dobását. Ennek következtében a kereslet növekedését többé-kevésbé kiegyensúlyozza a kínálati bővülés. A tavalyi évben például augusztusban került a legtöbb új kiadó ingatlan a piacra, és a jelenlegi trendek alapján idén is ez lehet az éves csúcs. Augusztusban jellemzően 15%-kal magasabb a kínálat az éves átlagnál, amelyet szeptemberben mérséklődés követ, ám ekkor is még az átlag felett marad a kínálati szint. Az év végéig fokozatos csökkenés figyelhető meg, decemberben rendszerint az éves minimumot érjük el, majd januárban újra egy erőteljes kínálati ugrás következik, visszaállva az éves átlagra.

 

A 3%-os hitel hatása a bérleti piacra

A közelmúltban bevezetett 3%-os támogatott lakáshitel elméletileg új vásárlókat hozhat a piacra, ami közvetve befolyásolhatja az albérletpiacot is. Ugyanakkor a tényleges hatás mérsékeltebb lehet. A vásárlások elmaradásának korábban nem kizárólag a magas kamatok voltak az okai, hanem az önerő előteremtése, a hosszú távú (10–20 éves) elköteleződés, valamint a havi törlesztés biztosítása is. Akik rendelkeztek elegendő önerővel, azok nagy része már az elmúlt években vásárolt.

Bár hivatalosan 10% az elvárt önerő, a gyakorlatban a banki értékbecslés miatt jellemzően inkább 15–20%-kal kell számolni, és ehhez még hozzájönnek a járulékos költségek – ügyvédi díj, illeték, egyéb adminisztrációs terhek. Emiatt nem várható, hogy a program gyökeresen átalakítja a bérleti piacot. Befektetői oldalról azonban érdekes lehetőség, hiszen a kedvezményes hitelből vásárolt lakások kiadásával a kínálati oldal bővülhet, ami hosszabb távon enyhítheti az árnyomást. Ugyanakkor nem számítunk arra, hogy a piac rövid távon radikális átalakuláson menne keresztül.

 

Drága-e az albérlet Budapesten?

Sokszor hallani, hogy Budapesten „megfizethetetlen” albérletben lakni. Kétségtelen, hogy bérlőként mindenki örülne az alacsonyabb áraknak, de közgazdasági szemszögből érdemes objektíven megvizsgálni a kérdést.

Az egyik megközelítés a jövedelmek és a bérleti díjak aránya. Nemzetközi példák alapján New Yorkban az albérlet a jövedelmek mintegy 38%-át viszi el, Berlinben 40%-át, Párizsban 45%-át, míg Bécsben a jól működő szociális bérlakás rendszernek köszönhetően mindössze 20–25% körül mozog ez az arány. Magyarországon a legfrisseb kutatások szerint Budapesten a bérlők átlagosan jövedelmük 37%-át költik lakhatásra. Ez európai összehasonlításban középmezőnynek tekinthető: drágább, mint Bécsben, de alacsonyabb, mint Párizsban vagy Berlinben.

A másik megközelítés a bérleti díjak és az átlagjövedelmek közötti összefüggés vizsgálata. Az elmúlt években a bérek és a lakbérek hasonló ütemben emelkedtek, így reálértéken a bérlők terhei nem romlottak jelentősen. Másként fogalmazva: bár a bérleti díjak nominálisan egyre magasabbak, a jövedelmek növekedése lépést tartott velük, ezért jövedelmünk nagyjából ugyanakkora hányadát fordítjuk ma lakhatásra, mint néhány évvel ezelőtt.

Összességében tehát a budapesti albérletárak magasak, de nem kirívóak a nemzetközi mezőnyben, és a jövedelmekkel való összevetés alapján nem beszélhetünk drámai romlásról a lakhatási terhekben.

 

Minőségi javulás a kínálati oldalon

A budapesti albérletpiac egyik látványos trendje a kínálat minőségi javulása. Bár nem feltétlenül luxusingatlanokról van szó, egyre több a frissen felújított, modernül berendezett lakás. A bérlői igények is magasabbak: a fiatalabb generációk gyakran keresnek igényesen kialakított, jól felszerelt otthonokat. Ezzel párhuzamosan a régi, antik bútorokkal felszerelt lakások egyre nehezebben adhatók ki, gyakran csak jelentős engedményekkel.

Összességében a piac egyre inkább a magasabb színvonalú bérlemények felé tolódik el, amely hosszú távon a bérlői elégedettséget növelheti, és a bérbeadók számára is stabilabb keresletet biztosít.

 

Összegzés

Az augusztusi albérletpiac fő tanulsága, hogy a várakozásokkal ellentétben nem történt drasztikus áremelkedés. A diákszezon hatása mérsékelt, a kínálat jelentős bővülése pedig részben kiegyensúlyozza a keresleti nyomást. A 3%-os hitel fontos lehetőség a vásárlók és befektetők számára, de nem írja át a piac szabályait. A nemzetközi összehasonlítás alapján Budapest bérleti díjai nem számítanak kiugróan magasnak, különösen, ha figyelembe vesszük a jövedelmekkel való arányukat. A minőségi javulás pedig a piac egyik legpozitívabb folyamata, amely mind a bérlők, mind a bérbeadók számára kedvező irányt jelez.